Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Выписка и прописка ребенка при покупке
Различные обстоятельства, связанные с личностью владельцев помещения, могут значительно повлиять на процедуру купли-продажи.
Если в жилище прописаны несовершеннолетние дети, то продать квартиру несколько сложнее из-за ряда официальных процедур.
Считается, что дети не могут самостоятельно защищать свои права, поэтому за такими сделками тщательно следят контролирующие органы.
Очень часто у граждан возникает вопрос: как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети? Вот об этом мы и расскажем. Можно ли продать квартиру с прописанным ребенком и если да, то как?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Выписка и прописка несовершеннолетнего ребенка при продаже квартиры
В соответствии с законом несовершеннолетний формально имеет те же права и обязанности, что и взрослый человек.
Однако из-за своего возраста и отсутствия житейского опыта он не всегда может адекватно оценивать последствия своих юридически значимых действий.
Поэтому свои права ребенок может реализовать только под контролем родителей или опекунов.
В возрасте до 14 лет он вообще не имеет права подписывать никакие документы. Все действия за него и в его интересах выполняют законные представители.
С 14 до 18 лет несовершеннолетний расписывается во всех документах самостоятельно, но рядом обязательно должна стоять подпись взрослого, заверяющего, что интересы его подопечного не ущемлены.
Все эти положения закреплены в таких законодательно-нормативных актах, как:
Кроме того, на территории субъектов Российской Федерации могут быть приняты свои нормативные акты, контролирующие соблюдение прав ребенка со стороны всех участников сделки.
Сложности такой сделки
Как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?
Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то сложностей с отчуждением жилплощади гораздо меньше.
В этом случае даже не обязательно обращаться в орган опеки, так как на имущественные права несовершеннолетнего никто не покушается.
Если малыша не выписать, то он при продаже сохраняет свое право на проживание в квартире, что, естественно, неудобно для покупателя.
Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.
Поэтому главной задачей участников сделки становится выписка ребенка из квартиры. Это осуществляется по заявлению отца или матери в паспортном столе или в отделе миграционной службы.
Возможные осложнения могут доставить:
- родители, которые не пожелают выписывать малыша с жилплощади – придется их в этом убедить, возможно, сами пойти на какие-то уступки, например, повысить плату за квартиру;
- сотрудники ФМС, которые откажутся выписать ребенка «в никуда» – он должен быть прописан вместе с мамой или папой, поэтому одного малыша снять с регистрации не удастся;
- регистраторы, которые откажутся прописывать малолетнего по новому месту жительства – пока он не достигнет 14-ти лет, его должны регистрировать вместе с родителями;
- если же малыша попытаются «подселить» к чужим людям (даже если это родные бабушки и дедушки), то вполне правомерен отказ.
Только тщательно проверив ситуацию можно осуществлять покупку квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок.
Получение согласия родителей
Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно.
Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.
В большинстве случаев достаточно письменного заверения.
Кроме того, собственники обычно стараются выписать детей из квартиры еще на стадии предпродажной подготовки, чтобы не смущать потенциальных покупателей.
Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.
Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.
Бывают такие осложнения:
- второго родителя невозможно найти;
- родитель не дает согласия на выписку;
- отец и мать не могут договориться о будущем месте жительства их чада.
В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.
Когда требуется обращение в органы опеки?
Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.
В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее. Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.
Чаще всего проводят так называемые «альтернативные сделки» – одновременную куплю-продажу двух квартир. Иными словами, семья продают свое старое жилье и покупает новое.
При этом нужно соблюдение таких правил:
- условия проживания в новой квартире (или доме) не должны быть хуже, чем на прежнем месте жительства;
- доля малыша не должна быть меньше ни в процентом соотношении, ни по метражу;
- жилье должно быть достроенным и признанным годным к проживанию.
В редких случаях допускается, чтобы ребенку выделяли долю не в приобретаемой квартире, а в другой, уже принадлежащей отцу или матери.
Обращение в органы опеки потребуется и в тех случаях, если затруднена выписка малыша из квартиры, к примеру, если один из представителей ребенка препятствует проведению сделки.
Надеемся теперь вам стало понятно, можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?
Можно ли выписать «в никуда» малыша?
Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.
Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.
Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.
Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.
Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.
Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.
- Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
- Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Схема затруднительна, если производится альтернативная сделка, а у родителей нет места, где они пропишутся на время оформления всех документов.
Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.
- Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа?
- Что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры, если дом не сдан?
- Как получить или использовать материнский капитал на покупку квартиры (жилья) до 3 лет без ипотеки? .
- Предварительный и основной договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка.
- Подготовка и написание договора на долю в квартире с материнским капиталом. .
Оформление продажи
Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок и оформить все максимально правильно? Как правило, несовершеннолетних детей стараются выписать из квартиры еще до начала оформления сделки.
Однако если вариантов их отдельной прописки нет, то возможен такой порядок действий:
- заключение предварительного договора, оформление недостающих бумаг;
- выписка одного из родителей из квартиры и регистрация его по новому месту жительства;
- подписание договора купли-продажи, сдача документов на госрегистрацию;
- выписка остальных членов семьи из квартиры и прописка по новому адресу;
- передача денег в соответствии с договором;
- получение новых свидетельств о регистрации прав собственности.
Если же ребенок достиг 14-ти лет, то его можно выписать «в никуда» вместе с законным представителем (отцом, матерью или опекуном), и необходимость в 4 пункте отпадает.
По новому месту жительства надо зарегистрироваться в течение 10 дней, иначе на каждого члена семьи ФМС наложит штраф.
Таким образом, процедура выписки ребенка из продаваемой квартиры не особо затруднительна, если все стороны единодушны в своем решении.
И на вопрос, как продать квартиру, если там прописан ребенок можно ответить однозначно — только соблюдая все требования законодательства.
Затруднения возникают, если кто-то из законных представителей несовершеннолетнего не дает своего согласия, либо если малыш является собственником квартиры. В этом случае, покупка квартиры с прописанными детьми может повлечь за собой для покупателя массу затруднений, хотя сама продажа квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок и осуществима.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми
Тактика проведения сделки купли-продажи при наличии несовершеннолетних собственников доли или прописанных жильцов, не достигших 18-летнего возраста.
Покупка квартиры, где прописаны несовершеннолетние, является типом сделок особой сложности. Чтобы правильно оформить бумаги и учесть все нюансы рекомендуется обратиться к опытным риэлторам. В этом случае риски признания сделки недействительной останутся минимальны.
Стоит ли отказываться от приобретения?
Покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок, возможна только при соблюдении его имущественных прав. Подтверждением тому будут документы, выдаваемые органами Опеки и попечительства. Если продавец представит его – риски покупателя сводятся к минимуму.
Что нужно знать покупателю
Процедура покупки квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, будет различной, в зависимости от того, какие права имеет ребенок:
- является собственником доли и прописан
- прописан на площади, принадлежащей родителям
Такой собственник обязательно участвует в сделке при наличии разрешения органов Опеки. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми потребует подготовки опекунами пакета документов, который позволит установить, что их права не будут нарушаться.
Как получить разрешение на продажу
Для оформления согласия Опеки на проведение сделки продавец должен представить следующие бумаги:
- Свидетельство о рождении (при наличии – паспорт ребенка)
- Заявление на получение разрешения
- Паспорта обоих родителей
- Правоустанавливающие документы на продаваемый объект
- Правоустанавливающие бумаги на квартиру, которую планируется купить и на ту, где планируется прописать несовершеннолетнего ребенка
- Кадастровый паспорт на оба объекта, справки БТИ и копии поэтажных экспликаций
- Выписки из Домовой книги и копии финансово-лицевых счетов
Рассмотрение и вынесение решения займет от 2 до 4 недель. В случае отказа добиться получения согласия можно в судебном порядке.
Оформление сделки
После того, как получено разрешение, купить квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние, или же продать долю в квартире, можно в соответствии со стандартной процедурой. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и подписывается акт приема-передачи жилплощади. После того как новый собственник купил квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, выписать его необходимо на площадь, согласованную с органом Опеки.
Продажа квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми по шагам
Несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником, но прописанный в продаваемой квартире, увеличивает количество рисков для потенциального покупателя. Многие россияне стараются избежать таких сделок, но есть и другой выход – внимательно и ответственно подойти к покупке квартиры и проверить юридическую чистоту жилья.
Возможна ли покупка такой недвижимости?
Закон не запрещает продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, однако непосредственно перед реализацией его придется выписать и зарегистрировать в другом месте.
Гражданский кодекс (статья 20) сообщает, что местом жительства ребенка считается родительское жилье или жилая недвижимость опекуна. Перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны выписаться и прописаться в другом месте – такую же процедуру придется проделать с несовершеннолетним ребенком, проживающем в данной квартире (о купле-продаже квартиры с прописанными там людьми мы писали тут).
Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина.
- Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
- Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Правительство предъявляет к сделке более строгие требования, связанные с гарантиями выполнения прав несовершеннолетнего.
Нужно ли разрешение органов опеки?
Любое отчуждение имущества, при котором затрагиваются права несовершеннолетнего, проводится только с участием органов опеки и попечительства. Данная норма закона остается действительной, однако обходит стороной сделки с прописанными детьми.
В 2018 году в Российской Федерации упразднили норму, по которой родители могли продать квартиру, в которой был прописан ребенок, только с согласия органов опеки. Если несовершеннолетний ребенок владеет имущественными правами на недвижимость (является полноценным владельцем), без обращения к государству за санкцией не обойтись, но выписать ребенка из квартиры родители или опекуны теперь могут самостоятельно. При этом важно соблюсти правило – не ухудшить жилищные условия ребенка.
Важно! Статья 292 Гражданского кодекса предусматривает обязательное участие органов опеки при продаже квартиры в тех случаях, когда прописанный ребенок находится под опекой – был усыновлен после потери родительски прав и зарегистрирован на «чужой территории».
Как продать или купить жильё, если в нём прописаны лица, которым нет 18 лет?
Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия
Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка. Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует. Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства. Но и здесь не все просто.
Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу. Если же несовершеннолетнему исполнилось 10, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.
Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.
Как его снять с регистрационного учета?
Если ребенок был зарегистрирован вместе с родителями, процедура его выписки не окажется сложной. Снятие с учета проводится в Управлении по вопросам миграции МВД Российской Федерации. Первым делом родители должны написать заявление на выписку (его выдают в управлении). Кроме заявления операционисту предоставляются такие документы:
- паспорта родителей или одного из супругов;
- свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
- документ, на основе которого у родителей возникло право собственности.
Желательно иметь не только копии, но и оригиналы всех документов.
Справка. Для завершения процедуры выписки родитель должен заполнить листок убытия. В нем, помимо прочего, указывается новый адрес регистрации ребенка вместе с родителями или родственниками. Для прописки несовершеннолетнего родителям дается одна неделя.
Когда нельзя это сделать?
В России предусмотрено добровольное снятие с учета, а также проведение процесса в судебном порядке.
Только при помощи судебного иска можно выписать ребенка, родители которого вместе не проживают. Например, несовершеннолетний остался с матерью, которая не является собственником жилья – снятие с учета возможно только через суд. Если владелец требует выписать ребенка, а родители против – добровольно процесс также провести не получится.
Как оформить на новом месте?
Если новое жилье находится под юрисдикцией того же Управления по вопросам миграции, то родители могут, не теряя времени, сразу подать заявление на регистрацию ребенка. Прописывать несовершеннолетнего стоит по адресу, указанному в листе убытия.
С собой необходимо взять:
- заявление от родителя, в котором он просит зарегистрировать ребенка по месту его прописки;
- свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет – то его паспорт);
- паспорта граждан РФ родителей;
- свидетельство о браке.
Сам процесс регистрации занимает несколько дней.
- Скачать бланк заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства
- Скачать образец заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства
Где можно оформить в зависимости от возраста?
Ребенок до десяти лет может быть прописан только по месту жительства родителей. Дети старше десяти лет имеют право проживать как с родителями, так и с другими близкими родственниками – бабушками, дедушками, взрослыми братьями или сестрами.
На заметку. Только подростки старше 14 лет прописываются по месту фактического жительства, без привязки к родителям.
Пакет документов для сделки
- Правоустанавливающий документ о праве собственности на продаваемую недвижимость (договор-купли продажи, документ о получении квартиры в дар или наследство).
- Выписка из домовой книги (стоит проверить, все ли граждане выписались).
- Паспорта всех владельцев недвижимости.
- Разрешение на продажу жилья супруга, если владелец в браке.
- Справки о дееспособности, отсутствии долгов предоставляются по требованию.
- Текущий договор купли-продажи недвижимость.
- Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
- Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры
О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали здесь.
Читайте также: Всегда ли нужно получать согласие на продажу квартиры от супруга? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения
О составлении и регистрации договора
Если все проживавшие в квартире уже выписались, а ребенка зарегистрировали по новому месту проживания – можно составлять договор купли-продажи. В нем должны присутствовать все существенные характеристики договоренности:
- описание покупаемой квартиры;
- личные данные всех сторон;
- информация о цене договора и способе передачи денег от покупателя к продавцу.
Без стоимости квартиры в договоре, например, новое право собственности признают ничтожным.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры
Справка. Договор вместе с документами сторон подается в Росреестр для регистрации нового права собственности.
В течение 10 дней, если все бумаги окажутся в порядке, покупатель получит выпуску о новом праве собственности и станет полноценным владельцем недвижимости.
Риски
Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме. Российское законодательство дает родителям всего 7 дней, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего на новом месте. При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.
Если у продавца всего одна квартира и прописать несовершеннолетнего просто некуда – он может предложить покупателю сначала произвести сделку купли-продажи квартиры, а затем – выписать ребенка из квартиры. С одной стороны, предложение не лишено логики – получив деньги, семья сможет приобрести новое жилье. С другой, нельзя отбрасывать возможность мошенничества в дальнейшем.
Выписка несовершеннолетнего, если согласиться на отсроченное снятие с регистрационного ребенка, будет возможна в добровольном порядке с согласия родителей. Если же родители не сдержат слово, то новому владельцу квадратных метров придется обращаться в суд – а это дополнительные временные, финансовые затраты и испорченное настроение.
Важно! Если же сделка не кажется покупателю подозрительной, он может защитить свои права с помощью дополнительного пункта о выписке несовершеннолетнего в договоре купли-продажи.
Отдельной строкой в обязанностях продавца стоит прописать снятие ребенка с регистрации в указанные сроки. Вписывать советуем не «после покупки квартиры», а конкретную дату. Таким образом новому владельцу будет проще доказать свою правоту в суде.
Как видите, наличие прописанного в квартире несовершеннолетнего ребенка действительно сопряжено с определенными рисками для покупателя. Проще всего оформить сделку, если покупателю есть, куда прописать ребенка.
В ситуациях, когда продаваемое жилье оказывается единственным – покупателю и продавцу приходится идти на компромиссы. Сделку с обязательством в будущем выписать ребенка советуем заверять нотариально и подписывать только в том случае, если юридическая чистота квартиры и честность самого продавца не вызывают сомнений (можно ли обойтись без нотариуса при купле-продаже?).
Помните, что детей до десяти лет можно прописывать только с родителями, от 10 до 14 – с родителями или близкими родственниками, и только подростки от 14 лет имеют возможность проживать отдельно.
Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция
Полезное видео: Как продать квартиру в которой прописан ребенок
