Перепланировка в нежилом доме — усовершенствуйте нежилое помещение согласно букве закона
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 21 февраля 2017 г. N 18-КГ17-8
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Юрьева И.М.,
судей Горохова Б.А., Рыженкова А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хуаде А.А. к администрации муниципального образования «Город Краснодар», Управлению по жилищным вопросам администрации муниципального образования «Город Краснодар» о переводе нежилого помещения в жилое, сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации
по кассационной жалобе администрации муниципального образования «Город Краснодар» на решение Советского районного суда г. Краснодара от 22 декабря 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Хуаде А.А. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Краснодар» (далее — Администрация), Управлению по жилищным вопросам администрации муниципального образования «Город Краснодар» о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: <. >кв. 1а, в жилое, сохранении указанного помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии и признании за ним права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
В обоснование требований указал, что в 1987 году вселился в спорное помещение общей площадью <. >кв. м на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении работникам жилищно-коммунальных служб района временной служебной площади в переоборудованных лифтерских помещениях. В 2001 году в отношении данного помещения с муниципальным унитарным ремонтно-эксплуатационным предприятием заключен договор найма жилого помещения в домах муниципального жилищного фонда, с 2009 года Хуаде А.А. зарегистрирован в помещении по месту жительства. В целях использования спорного помещения в качестве жилого были выполнены работы по переустройству и перепланировке помещения с присоединением части общего имущества в многоквартирном доме, в результате которых площадь помещения увеличилась до <. >кв. м. Поскольку техническими и экспертными заключениями контролирующих органов подтверждено соответствие перепланированного и переустроенного помещения строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим требованиям, а изменение назначения помещения не нарушает права и законные интересы граждан, истец полагает, что указанное помещение подлежит переводу из нежилого в жилое с сохранением помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии и признанием на него права собственности в порядке приватизации.
Решением Советского районного суда г. Краснодара от 22 декабря 2015 г. исковые требования удовлетворены, спорное нежилое помещение признано жилым и сохранено в перепланированном состоянии. За Хуаде А.А. признано право собственности на указанное помещение в порядке приватизации.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г. решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Администрация ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 30 января 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Советского районного Совета народных депутатов от 20 февраля 1987 г. N 87 пр. 05 «О предоставлении временной служебной жилой площади в лифтерских помещениях» с целью решения кадрового вопроса жилищного производственно-эксплуатационного треста и служб города работникам жилищно-коммунальных служб района разрешено временное проживание в переоборудованных подсобных помещениях, на жилищный производственно-эксплуатационный трест возложена обязанность производить вселение и открывать лицевые счета на оплату проживания и коммунальных услуг в соответствии с существующим порядком заселения и использования служебных квартир (л.д. 8 — 11).
В приложении N 1 к указанному решению содержится адресный список предоставляемых помещений, являющихся лифтерскими помещениями и пожарными выходами, в том числе комната N 1 жилой площадью <. >кв. м с наличием санузла по адресу: <. >.
Между муниципальным унитарным ремонтно-эксплуатационным предприятием N 11 Карасунского округа г. Краснодара (наймодатель) и Хуаде А.С. (наниматель) в 2001 году заключен договор найма названного помещения в домах муниципального жилищного фонда. В качестве основания для заключения договора указан приказ начальника предприятия от 11 июля 2001 г. N 213 (л.д. 6 — 7).
Согласно разделу 1 договора предоставленное нанимателю и членам его семьи жилое помещение является изолированной комнатой N 1а общей площадью <. >кв. м.
В соответствии с выпиской из лицевого счета от 17 февраля 2015 г. в помещении проживают и зарегистрированы по месту жительства с 2007 года Хуаде А.С. (наниматель) и с 2009 года члены его семьи — супруга Хуаде Х.Х. и сын Хуаде А.А. Собственником помещения является муниципальное образование «Город Краснодар» (л.д. 26 — 28).
Хуаде А.А. без согласования с Администрацией выполнил следующие строительные работы в указанном помещении с присоединением части общего имущества многоквартирного дома:
— в лифтерской комнате N 5 выстроены самонесущие перегородки, что образовало жилую комнату площадью <. >кв. м, коридор N 5/2 площадью <. >кв. м и санузел N 5/1 площадью <. >кв. м, в котором установлены сантехнические приборы и который подключен к сетям водопровода, канализации и вентиляционному каналу здания, предназначенному для вентиляции нежилых помещений;
— в помещении N 6 (место общего пользования) выстроена самонесущая перегородка, что образовало жилую комнату N 6 площадью <. >кв. м и коридор N 6/1 площадью <. >кв. м;
— между коридором N 5/2 и коридором N 6/1 демонтирована дверь для образования проема;
— на входной площадке, не выходя за габариты строения литер «а9», демонтированы ступени, устроены стены из кирпича толщиной 380 мм, перекрытие железобетонное толщиной 200 мм, остекление в металлопластиковых рамах, что образовало подсобное помещение N 53 площадью <. >кв. м;
— между жилой комнатой N 6 (место общего пользования) и подсобным помещением N 53 для образования проема демонтирована окно-балконная дверь без выреза самонесущей подоконной части стены;
— между коридором N 4 (место общего пользования) и коридором N 6/1 в перегородке сужен дверной проем и установлена дверь (л.д. 17 — 19).
Как следует из технического паспорта жилого помещения (квартиры 1а) от 18 сентября 2014 г. в результате проведенных работ общая площадь квартиры увеличилась с <. >кв. м до <. >кв. м, жилая площадь квартиры составила <. >кв. м (л.д. 12 — 16).
В 2015 году Хуаде А.А. обратился в Администрацию с заявлением о сохранении квартиры 1а в переустроенном и перепланированном состоянии, однако Администрация отказала заявителю в проведении указанной процедуры по мотиву отсутствия правоустанавливающих документов на жилое помещение, а также отсутствия согласия наймодателя и согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на присоединение к квартире общего имущества (л.д. 2 — 5).
Согласно представленным в материалы дела техническим заключениям изменение назначения спорного помещения с образованием новой квартиры N 1а не повлияло на несущую способность основного строения, не затрагивает его конструктивные характеристики надежности и безопасности, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам (л.д. 17 — 22).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что самовольной перепланировкой квартиры 1а, произведенной в целях использования помещения в качестве жилого, не нарушены права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, не возражавших против проведения указанных работ и присоединения к спорной квартире части общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем пришел к выводу о возможности произвести перевод помещения из нежилого в жилое, сохранить это помещение в перепланированном состоянии. Поскольку жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания права собственности на квартиру в порядке приватизации.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решая вопрос о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, суду следовало установить, произведена ли перепланировка помещения и (или) реконструкция.
Между тем, делая вывод о том, что произведенные истцом работы относятся к перепланировке, суд не указал, на основании каких доказательств пришел к такому выводу, не установил, необходимо ли было истцу получить разрешение на производимые работы с учетом требований градостроительного законодательства.
Как следует из материалов дела, в результате проведенных истцом работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, поскольку в состав квартиры, ставшей обособленным и изолированным помещением, вошло помещение общего пользования N 6 общей площадью <. >кв. м, а также входная площадка с образованием (строительством) дополнительного помещения площадью <. >кв. м (л.д. 12 — 16).
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Суд, давая оценку представленным истцом доказательствам, пришел к выводу о наличии согласия собственников помещений многоквартирного дома на сохранение в перепланированном состоянии квартиры 1а, однако не учел, что необходимо согласие всех собственников, поскольку в результате проведенных истцом работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно бюллетеню заочного голосования собственников помещений по вопросу перепланировки помещения в голосовании приняли участие собственники квартир в количестве 81 человек, из них «за» перепланировку проголосовали 78 человек, «против» — 3 человека (л.д. 48 — 50). Общее количество собственников квартир в многоквартирном доме судом не установлено.
Материалы дела не содержат сведений о том, что на голосование выносился вопрос о присоединении к помещению истца мест общего пользования и об уменьшении общего имущества многоквартирного дома. Фактически на уменьшение общего имущества многоквартирного дома дали свое согласие только собственники трех квартир, выразив его в письменной форме в отдельном заявлении (л.д. 51).
Таким образом, судами не было учтено, что истцом без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме было произведено присоединение к занимаемому им помещению части общего имущества многоквартирного дома, которое повлекло уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.
Делая вывод о праве истца на приватизацию жилого помещения, суды исходили из того, что спорное жилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, предоставлено истцу в установленном порядке.
Между тем, суд не указал, на основании каких доказательств и норм права пришел к указанному выводу.
Статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии с положениями статьи 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений возможна гражданами в отношении занимаемых ими на основании договора социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Таким образом, одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.
Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
По данному делу исходя из заявленных исковых требований одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение статуса спорного помещения, вида права пользования им и целевого назначения жилищного фонда, к которому оно относится. От выяснения указанных обстоятельств зависело правильное разрешение судом вопроса о праве истца на приватизацию жилого помещения.
Однако суд, удовлетворяя исковые требования, приведенные выше обстоятельства не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.
Материалы дела не содержат сведений о том, что спорная квартира N 1а предоставлена истцу на основании договора социального найма.
В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций указанным требованиям закона не отвечают.
Суды разрешили спор без установления всех обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного рассмотрения настоящего дела.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Администрации, в связи с чем решение Советского районного суда г. Краснодара от 22 декабря 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
решение Советского районного суда г. Краснодара от 22 декабря 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Перепланировка в нежилом доме — усовершенствуйте нежилое помещение согласно букве закона
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 27 января 2017 г. N 2146-АГ/08
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. N Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.
Понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).
В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
При этом следует отметить, что Правила применяются в части, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.
Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.
В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.
На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.
Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.
В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624.
Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.
Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578.
Решение от 14 мая 2020 г. по делу № А70-2046/2020
при ведении протокола секретарем судебного заседания Полынцевой Н.Л.
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Ляховский И.А. – по доверенности от 06.02.2020г.,
от ответчика: Данько С.В. – по доверенности от 07.11.2019г.,
от Третьего лица: Данько С.В. – доверенность от 07.11.2019 года.
Закрытое акционерное общество Холдинговая компания «Фонд» (далее – ЗАО ХК «Фонд», истец) обратилось в арбитражный суд Тюменской области с иском (уточненным в порядке ст.49 АПК РФ) к Управе Ленинского административного округа Администрации города Тюмени (далее – Управа, ответчик) о сохранении нежилого помещения площадью 450,3 кв.м., расположенном по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, 54/1, в переустроенном и перепланированном состоянии.
В обоснование исковых требований истец указал, что в вышеуказанном нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме была произведена перепланировка и переустройство без получения согласия на перепланировку и переустройство нежилого помещения. По мнению истца — перепланировка и переустройство нежилого помещения соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а потому, имеются все основания для ее сохранения в переустроенном и перепланированном виде.
Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика не возражал против удовлетворения требований истца.
Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности предусмотрена статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела, ЗАО ХК «Фонд» является собственником нежилого помещения площадью 446,1 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, ул. Харьковская, д.54/1. Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости право собственности за ЗАО ХК «Фонд» зарегистрировано 01.11.1999г. за №72:401:00:00:00:54/1 (л.д. 71-73).
Для эксплуатации данного нежилого помещения в качестве магазина товаров повседневного спроса, в том числе с целью исполнения требований законодательства Российской Федерации в области пожарной безопасности, в соответствии с проектом, без получения согласования органа местного самоуправления были выполнены следующие виды работ, а именно:
— устройство входной группы торгового зала в границах витражного заполнения проема, ранее существовавшей и согласованной паспортом фасадов (является основным эвакуационным выходом в соответствии с требованиями пожарной безопасности п.4.2.5, 7.2.3 СП 1.13130.2009 «системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», п.25 Правил противопожарного режима в Российской Федерации утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 №390 «О противопожарном режиме» №.9747-2-1-14 от 12.12.2019 заключение Главного управления МЧС России по Тюменской области);
— устройство эвакуационного выхода из торгового зала в границах витражного заполнения проема (является вторым эвакуационным выходом в соответствии с требованиями пожарной безопасности п.4.2.5, 7.2.3 СП 1.13130.2009 «системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», п.25 Правил противопожарного режима в Российской Федерации утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 №390 «О противопожарном режиме» №.9747-2-1-14 от 12.12.2019 заключение Главного управления МЧС России по Тюменской области);
— демонтаж перегородок с дверными проемами внутри нежилого помещения, между помещениями №№1,2,3,4,5,6 с устройством новой перегородки с выделением склада;
— демонтаж перегородок между помещениями №7 по №18 с устройством новых перегородок с временными проемами с выделением тамбура, торгового зала, санузла и комнатой персонала, в санузле установлен унитаз и раковина;
— заложен дверной проем в наружной стене между помещениями №1 и тамбуром;
— демонтаж перегородки между помещениями с №19 по №23 с устройством новых перегородок с дверными проемами с выделением торгового зала, санузла, кабинета, подсобного помещения, электрощитовой, и двух коридоров, в санузле установлен унитаз и две раковины;
— зашивка трех оконных проемов со стороны нежилого помещения, без изменения фасада;
— внутренняя отделка помещений.
Согласно экспертному заключению №03/1-19 выданному ООО «АММО групп» выполненная перепланировка помещений не затрагивает внутренние и наружные несущие элементы и выполнена путем устройства новых перегородок и стен из блока «Поревит».
Крепление вновь возводимых перегородок к существующим стенам выполнено путем анкеровки по высоте стены. Перемычки по вновь возводимым перегородкам и стенам выполнены из уголка (50*5, 75*5) с опиранием не менее 250 мм с каждой стороны. При устройстве уличной площадки для разгрузки использовался металлопрокат согласно проектным решениям. Изготовление и монтаж металлических конструкций соответствует требованиям СП 53-10-98 и ГОСТ 23112-2012. Размеры и качество сварочных швов выполнены в соответствии с требованиями СНиП 3.03.01-87. Катет шва принят по наименьшей толщине свариваемых деталей. Выполнена антикоррозийная защита металлических конструкций.
Изменения планировочных решений не нарушают несущую способность существующих конструктивных элементов здания, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности, долговечности и безопасности элементов здания.
На основании выполненного обследования помещения магазина по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д.54 и в соответствии с результатами обследования, экспертная комиссия сделала вывод, что изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности конструкций и выполненные работы не превышают предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом, права и законные интересы граждан не нарушаются, изменения не создают угрозу их жизни и здоровью.
В результате перепланировки и переустройства общая площадь нежилого помещения (магазина) увеличилась с 446,1 кв.м. до 450,3 кв.м.
По результатам обследования строительных конструкций и коммуникаций нежилого помещения (магазина), расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, д.54, ООО «АММО групп» пришло к выводу, что в соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации, статья 51 Выдача разрешения не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из материалов дела и не отрицается лицами, участвующими в деле, перепланировка в спорных помещениях, принадлежащих на праве собственности истцу, произведена без предварительного получения соответствующего разрешения и проекта на перепланировку.
Как следует из положений ст. 14, ч.ч. 2, 6, 9, 10 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения собственник помещения обращается в орган местного самоуправления в области жилищных отношений с соответствующими требованиями об их проведении. Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии. При использовании помещения в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Поскольку нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, законом для такого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению по аналогии закона положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.
Согласно ст. ст. 25, 26 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В силу положений частей 1 — 3 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В силу п. 4 ст. 29 ЖК РФ возможно сохранение нежилого помещения в реконструированном или перепланированном состоянии по решению суда в том случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Таким образом, нормами жилищного законодательства прямо предусмотрена возможность судебной легализации результатов самовольной (то есть в том числе проведенной в отсутствие решения управомоченного органа местного самоуправления) перепланировки помещений, расположенных в многоквартирном доме, и определен предмет доказывания по соответствующей категории споров.
На необходимость выяснения судом вопроса о квалификации произведенных работ как перепланировки, переустройства либо реконструкции указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.07.2018 N 18-КГ18-86. Указанное предопределено различным правовым режимом и установлением различного порядка принятия соответствующих решений, обусловленное существенностью производимых изменений. Как указано выше (в пункте 29 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), критерием является установление того, создан ли в результате новый объект недвижимости. Оборудование и, тем более, закладывание дверных проемов в межкомнатных перегородках с очевидностью новый объект недвижимости создавать не может. Выполненные истцом работы относятся именно к перепланировке помещений, поскольку меняют техническое описание объекта в части изображения дверных проемов на техническом плане.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ. Выполненные истцом работы не изменили параметры многоквартирного дома как объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), не были связаны с надстройкой, перестройкой такового, не повлекли расширение объекта капитального строительства, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
В пункте 1.7.1. Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» прямо отражено, что перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.
Суд, рассматривая данный спор, пришел к выводу, что истцом были выполнены работы именно по перепланировке и переустройству нежилого помещения, что подтверждается экспертным заключением №03/1-19 (л.д. 31-57), техническим паспортном нежилого помещения (л.д.58-67), справкой №23 от 14.02.2020г. АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (л.д.68), а также письмом исх.№638 от 04.12.2019г. Главного управления МЧС России по Тюменской области (л.д.69-70).
Судом также установлено, что произведенная перепланировка не затрагивает общее имущество многоквартирного дома.
Статья 29 ЖК РФ не содержит запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 — 28 ЖК РФ согласовать по заявлению собственника самовольно выполненные перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии.
В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК на основании решения суда помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Доказательством того, что перепланировка нежилых помещений Истца не нарушают права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью подтверждаются материалами дела в совокупности.
В связи с тем, что перепланировка и переустройство нежилого помещения выполнено с учетом требований строительных и санитарных норм, а также перепланировка нежилого помещения не нарушает прав и законных интересов собственников других помещений, этим не создается угроза их жизни и (или) здоровью, требования истца подлежат удовлетворению.
Ответчик представленные истцом доказательства соответствия спорного объекта предъявляемым к нему нормам и требованиями под сомнение не поставили и способами, установленными законом, не опроверг.
При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет заявленные истцом по делу требования в полном объеме.
В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплата государственной пошлины по делу относятся на истца. При подаче искового заявления истцом была произведена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Сохранить нежилое помещение площадью 450,3 кв.м, расположенное по адресу: город Тюмень, ул. Харьковская, 54/1 в переустроенном и перепланированном состоянии.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.
