Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире. с чем придется столкнуться жильцам

Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире?

Один из непростых практических вопросов в области оборота недвижимости – продажа комнаты в коммунальной квартире. Кроме сложностей с реализацией не самого интересного на рынке недвижимости объекта, продавцу приходится столкнуться с проблемами оформления документов на продажу комнаты в коммунальной квартире: выяснением статуса квартиры, соблюдением преимущественного права покупки.

Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание

Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов. Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи. Коммунальные квартиры могли существовать в советские времена, когда жилье в основном принадлежало гражданам на праве социального найма. В российскую действительность они вписываются с трудом.

Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт – целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.

Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность – только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:

• в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
• каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
• каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа

Сегодня встречаются как полностью приватизированные «коммуналки», так и квартиры, в которых есть приватизированные комнаты, а есть и находящиеся в социальном найме.

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения, одного из важнейших правомочий, доступных собственнику. Поэтому продавать комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им лицо. То есть, если комнату хочет продать гражданин, комната должна быть приватизирована им (как вариант – куплена или получена по наследству, подарена).

Реализация неприватизированной комнаты в «коммуналке» производится только путем обмена на такое же неприватизированное жилье. Обмен – специфический договор между нанимателями квартир, предусмотренный Жилищным кодексом РФ. Несмотря на то, что договор подписывается нанимателями, важнейшую роль в нем играют наймодатели-собственники жилья (органы местных администраций, управляющие муниципальным имуществом). Без согласия обоих наймодателей обмен неприватизированной комнаты в коммуналке на другое неприватизированное жилье невозможен

Преимущественное право покупки для коммунальной квартиры

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Кого уведомлять о продаже квартиры?

Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды – с такими соседями согласовывать продажу не нужно).

В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.

Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.

Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?

Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:

• соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
• соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
• место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
• собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомления

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

Игнорирование соседями уведомления

Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз. В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа. И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.

Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.

В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление). В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро. Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.

В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.

В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию). Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.

Как обойти право преимущественной покупки

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача – сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире? Советы юриста

Приватизировать комнату в коммуналке можно точно так же, как и любое другое помещение. Но там есть свои нюансы: например, касающиеся распоряжения общим имуществом, которое вам не передадут в собственность.

Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, подлежат ли приватизации комнаты в коммунальных квартирах в 2023 году, и на каких условиях. Также вы узнаете, что вам понадобится и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Особенности приватизации

Сначала я расскажу, в чем заключается разница между коммунальной и обычной квартирой. В «коммуналке» жильцы могут распоряжаться только отдельными изолированными комнатами. Помещения вроде ванной и кухни считаются общими, и любые изменения там возможны только по согласованию со всеми.

С обычными квартирами дело обстоит иначе. Там тоже есть общие помещения, но пользоваться ими могут все, кто зарегистрирован по адресу. Регистрации в отдельных комнатах там нет.

В чем заключаются особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире:

1. Приватизировать можно только комнату. Общие помещения так и останутся в совместном пользовании со всеми жильцами, в том числе и из других комнат.
2. Приватизация возможна без согласия соседей. Не нужно с ними договариваться или уведомлять их о своих намерениях.
3. После приватизации вы сможете пользоваться санузлом и кухней. Также придется вкладываться в их содержание и ремонт. Расходы распределяются пропорционально площади приватизированной комнаты по отношению к общей жилой площади квартиры. Но можете договориться с соседями и об ином распределении затрат.

В первую очередь обязательно взаимное согласие между всеми родственниками, прописанными в комнате. Если кто-то из них против приватизации, от него понадобится нотариальный отказ, иначе оформить жилье в собственность не получится. Но есть обходные пути, про которые я расскажу далее.

Один из прописанных против – не всегда проблема

Если этот человек давно не живет в комнате, не вносит деньги на ее содержание и ремонт, можно его выписать через суд. Сначала подается исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Если требования удовлетворят, родственник будет выписан, а вы сможете приватизировать комнату в коммуналке, не ориентируясь на его мнение.

Если же противник приватизации живет вместе с вами, но не хочет оформлять отказ у нотариуса, вы ничего не сделаете. Никто не вправе заставить его приватизировать жилье. Можно попытаться оформить комнату в собственность через суд, но шансы очень маленькие.

Главные условия

Вы можете приватизировать комнату в коммунальной квартире, если она предоставлена вам по договору социального найма или ордеру.

Есть и другие условия:

1. Право на приватизацию ранее не использовалась. Но если вы приватизировали жилье, когда вам было менее 18 лет, после совершеннолетия можно это сделать повторно.
2. Ваш дом состоит на балансе у государства или муниципалитета.
3. Все зарегистрированные в комнате согласны на приватизацию, либо дали письменные отказы у нотариуса. В последнем случае они долю в праве собственности не получат, зато за ними сохранится право пожизненного проживания в комнате.

Примечание: нельзя приватизировать жилье, которое находится в аварийном доме, на территории закрытого военного городка или относится к служебным помещениям (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…»).

Как приватизировать комнату в общежитии? Отвечает юрист

Как вынести границы земельного участка в натуру? Советы юриста

Как приватизировать квартиру через суд

Когда могут отказать

Отказать в приватизации вам может только собственник, причем в письменном виде с указанием причин.

Обычно отказы дают в следующих случаях:

1. Право на приватизацию уже использовано ранее. Это легко проверяется: при подаче документов вы должны представить и справку о неучастии в этой процедуре. Заказать ее можно в МФЦ.
2. Представлен неполный комплект документов. Сначала вам дадут время, чтобы вы их донесли. По истечении двух месяцев оформят отказ.
3. Жилье находится в аварийном доме, служебное, и пр. То есть по закону его приватизировать нельзя.
4. Дом не состоит на балансе администрации.
5. Есть несоответствия в документах: например, не оформлена перепланировка.

В последнем случае лучше сначала оформить все документы на перепланировку или переустройство, а затем обратиться к собственнику.

Если вы считаете, что вам отказали в приватизации комнаты в коммуналке незаконно, можете это оспорить через суд. Дело рассмотрят в порядке гражданского производства, а исковое заявление можно подать через ГАС «Правосудие» онлайн.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Примеры необоснованных отказов

Например, в моей практике был случай, когда от клиента потребовали письменное согласие соседей на приватизацию. С этой проблемой он обратился ко мне, я пришла в администрацию и просто договорилась: они не нарушают закон, мы – никуда не жалуемся и не оспариваем отказ в суде. Потом все оформили довольно быстро и без проблем.

Редко, но отказывают в приватизации и из-за долгов по коммунальным услугам, хотя ни в одном законе не говорится, что это может быть основанием для отказа. Есть только ст. 83 ЖК РФ, где говорится, что наймодатель вправе расторгнуть договор соцнайма через суд, если наниматель не оплачивает услуги более 6 месяцев. Если собственник еще не подал исковое заявление, препятствовать в приватизации не могут.

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

В первую очередь поговорите со всеми прописанными в комнате и определитесь, все ли согласны на приватизацию. Если да, своим подписи они должны поставить в заявлении. Нет – написать отказы у нотариуса, а вы их потом подадите вместе с остальными документами.

С чего начать и как все сделать пошагово:

1. Уточните, кому принадлежит многоквартирный дом, в котором вы живете. Если государству или муниципалитету, проблем не будет. Физическому лицу или организации – приватизировать комнату нельзя. Получить информацию можно в местной администрации.
2. Подготовьте документы и подайте их собственнику вместе с заявлением. Он их рассмотрит в течение двух месяцев и даст вам ответ. Если он положительный, вас пригласят для заключения договора. Отрицательный – дадут письменный отказ.
3. Заключите договор о переходе права собственности в порядке приватизации. Его подписывают все участники.
4. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В большинстве регионов приватизация возможна через МФЦ. Туда вы можете подать документы для собственника перед заключением договора, а потом – для регистрации права собственности.

Содержание и образец заявления

Заявление подписывается всеми, кто участвует в приватизации комнаты в коммуналке.

Какие сведения в нем указываются:

• полное наименование муниципального органа;
• Ф.И.О., должность руководителя администрации;
• ваши Ф.И.О., паспортные данные, номер телефона;
• адрес коммунальной квартиры, номер комнаты, ее площадь;
• сведения обо всех зарегистрированных лицах, их паспортные данные и подписи о согласии;
• дата составления и подпись.

Документы

Вам понадобятся паспорта всех зарегистрированных старше 14 лет. За детей до 14 лет предоставляются свидетельства о рождении. Обязательно подготовьте договор социального найма, ордер или акт администрации, на основании которого была выделена комната.

• справка о неучастии в приватизации;
• справка по форме №9 о зарегистрированных лицах;
• нотариальный отказ от приватизации, если кто-то не хочет в ней участвовать

Оформить отказ от приватизации доли несовершеннолетнего можно только с разрешения органа опеки. Иначе нотариус не будет его заверять.

Сроки и стоимость

Приватизация комнаты в коммуналке обойдется вам в 2 000 руб. Это госпошлина за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Если же вы решите доверить все юристу или риэлтору, приготовьте еще 10 000 – 20 000 руб. на оплату его услуг.

Если никаких разногласий нет и все документы у вас на руках, дешевле обойтись без посредников. Но будьте готовы решать все вопросы и споры самостоятельно.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Последствия приватизации

После заключения договора о переходе права собственности и регистрации сделки в Росреестре договор социального найма прекращается. Вы станете полноправным собственником комнаты и сможете распоряжаться ею, как угодно: продать, подарить, обменять, оставить в наследство.

Примечание: перед продажей комнаты в коммуналке нужно предложить ее выкупить другим людям, которые живут в соседних комнатах. Им предоставляется преимущественное право покупки по закону (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, все расходы по содержанию жилья возлагаются на вас. Придется оплачивать и имущественный налог. Он рассчитывается из кадастровой стоимости комнаты без учета общего имущества. Однако налог можно уменьшить за счет льгот, которые предоставляются во многих регионах. Например, в Санкт-Петербурге можно вычесть из начисленной суммы величину, равную произведению кадастровой стоимости 10 кв.м. общей площади квартиры и налоговой ставки (Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» от 28.06.1995 №81-11).

Ответы юриста на частные вопросы

Хочу приватизировать комнату в коммуналке в СпБ, сам нахожусь в Москве. Можно ли как-то это сделать, чтобы не ехать в Питер?

Да. Вы можете оформить нотариальную доверенность на любого человека, который будет представлять ваши интересы. Он сам подаст все документы в администрацию, а потом – на регистрацию сделки. Доверенность обойдется в 3 000-5 000 руб. Оформите ее в Москве, а потом отправьте ценным письмом или курьером в Санкт-Петербург. От доверенного лица понадобятся только паспортные данные.

В коммунальной квартире живут три семьи, в том числе и моя. Все хотят приватизировать свои комнаты. С нами заключат один договор, или с каждым по отдельности?

В данном случае оформят три договора, т.е. по количеству комнат. Но в каждом из них будут указаны участники, зарегистрированные в этих комнатах.

С соседкой по коммуналке постоянно ссоримся на протяжении нескольких лет. Недавно моя сестра проболталась ей, что хотим приватизировать свою комнату. Теперь она чинит препятствия и говорит, что не допустит этого. Может ли она как-то помешать?

Маловероятно, что она сможет помешать вам в приватизации. Ее мнение для этого не нужно, она может и дальше жить в своей комнате по договору соцнайма.

Могут ли мне отказать в приватизации комнаты в коммунальной квартире, потому что у меня нет кадастрового паспорта на нее?

Его у вас и не должно быть. Сейчас все сведения о недвижимости содержатся в выписке из ЕГРН. Ее вам предоставит собственник, но вы можете и сами заказать ее онлайн на сайте Росреестра или в МФЦ.

Заключение эксперта

1. Приватизировать комнату в коммунальной квартире можно, согласие соседей на это не требуется.
2. На приватизацию должны быть согласны все, кто зарегистрирован в комнате. Или понадобятся нотариальные отказы от них.
3. Вам могут отказать в приватизации, если комната находится в аварийном доме или предоставлена в связи с трудовыми отношениями как служебное жилье.
4. Оспорить отказ можно через суд.
5. Приватизация комнаты в коммуналке обойдется вам в 2 000 руб. Это госпошлина за регистрацию права собственности. В остальном процедура бесплатна.

Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и в любое время суток!

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как приватизировать квартиру с долгами? Отвечает юрист

Как приватизировать квартиру – пошаговый порядок

Можно ли и как приватизировать служебную квартиру? Отвечает юрист

Можно ли и как приватизировать земельный участок? Отвечает юрист

Как внести изменения в кадастровый паспорт? Рекомендации юриста

Какие нужны документы для приватизации квартиры и куда их подавать?