Квартиры по программе московской реновации юридические и рыночные вопросы для покупателя

Квартира в доме под реновацию: что это, стоит ли покупать

Жители Москвы, нацеливающиеся на инвестиции в недвижимость, находятся в постоянном поиске интересных вариантов для вклада финансовых средств. Одним из таких вариантов могут стать квартиры в домах под снос.

В статье мы рассмотрим суть программы реновации, в чем ее достоинства и недостатки, особенности покупки квартиры в доме под реновацию, порядок действий, список документов, есть ли риски для покупателя.

Что такое реновация в России

В 2017 году в Москве стартовала программа реновации жилого фонда. Предполагается, что будет снесено свыше 5 тысяч жилых зданий. Главная задача программы – не допустить того, чтобы люди проживали в аварийных домах.

Сам термин «дом под реновацию» предполагает, что это здание в скором времени будет снесено. Вместо этого все жители дома получат квартиры в новостройках. Если новые квадратные метры жителю Москвы не нужны, он может получить соответствующую денежную компенсацию.

Можно ли купить или продать квартиру в доме под реновацию

С момента включения здания в программу реновации и до ее реализации владельцы квартир имеют право делать с ними все что угодно. Жилье можно продать или же сфокусироваться на сдаче его в аренду.

Закономерный вопрос – почему квартиры под реновацию продают, если их стоимость в любом случае низкая? Как правило, это происходит из-за сложных жизненных обстоятельств. На продажу столь лакомого кусочка жители Москвы решаются, когда им срочно нужны деньги, причем времени на ожидание нет.

Власти Москвы время от времени устраивают аукционы квартир по реновации. Списки лотов и сообщения о торгах можно посмотреть на сайте ЦУГИ (Центр управления городским имуществом). Стартовые цены на аукционах всегда значительно ниже рыночных.

Что касается приватизации квартиры в доме под снос, то такую процедуру можно провести только до того, как объявлена дата сноса здания.

Преимущества покупки квартиры под реновацию

Вопрос о том, выгодно ли покупать квартиру в аварийном доме, не имеет однозначного ответа. Однако определенные плюсы у такой стратегии все же есть.

Основные преимущества:

1. Возможность реальной экономии. Квартиры в сносимых домах стоят на порядок меньше. Например, 1-комнатную квартиру в хрущевке под снос сегодня можно приобрести за 5–6 млн руб. Квартира той же площади в хрущевке, которая не подходит для реновации, стоит уже 9–10 млн руб.
2. Возможность проживания в хорошем районе недалеко от центра города. В центре Москвы достаточно много хрущевок, которые подлежат сносу. По правилам программы, новые квартиры жители Москвы получают недалеко от снесенного жилья.
3. Улучшение условий проживания и неплохая инвестиция. Новая квартира будет гораздо дороже помещения, которое было приобретено ранее. Если раньше семье не хватало метража из-за большого количества детей, то на новом месте эта проблема будет решена. Санузлы, коридоры, кладовки и кухни тоже будут больше. Есть возможность получить солидную прибыль при продаже новой квартиры.
4. Качественная отделка. В новую квартиру не придется вкладываться. Власти Москвы гарантируют полноценный ремонт. Приобретателю жилья останется только расставить мебель.

Риски при покупке жилья в доме под снос: как избежать

Недостатки при покупке жилья в домах под снос тоже присутствуют. Прежде всего следует упомянуть о том, что сама программа реновации не является проработанной до мельчайших деталей. Экономическая обстановка в стране нестабильная. РФ находится под гнетом мощнейших западных санкций. Не исключено, что в любой момент программу могут свернуть. На нее может просто не хватить бюджетных денег.

Другие риски:

1. Всевозможные обременения на приобретенной квартире. Если обременения присутствуют, новое жилище могут и не дать. Избежать этой опасности довольно просто: нужно тщательно проверять документацию на жилище. Особое внимание уделяется выписке ЕГРН.
2. При последующей продаже жилплощади придется заплатить 13% НДФЛ. Это обязательство предусмотрено пунктом 1 ст. 224 НК РФ и пунктом 4 ст. 217.1 НК РФ. Налог платят все владельцы недвижимости, которые обладали правом собственности меньше 5 лет после покупки. Таким образом, на перепродажу лучше сразу не нацеливаться.
3. Если программа реновации затянется, есть риск на протяжении долгих лет жить в квартире без хорошего ремонта. Суть в том, что при переезде в новое жилище затраты на капитальный ремонт никто компенсировать не будет. Избежать такого риска поможет отказ от дорогостоящего ремонта.
4. Риск переплаты. Иногда дешевле купить квартиру в новостройке на этапе котлована, чем в хрущевке. Чтобы избежать этого риска, необходимо тщательно проверить исходные данные и выбрать оптимальный вариант.
5. Получение нового жилья с крайне неудачным расположением. Программа реновации предполагает, что новое жилье будет выдаваться в том же районе или округе. Однако нельзя исключать, что хороших мест всем не хватит. В результате есть риск получить квартиру где-нибудь на отшибе, в неухоженном дворе, невдалеке от какого-нибудь завода. Избежать такой опасности невозможно: придется надеяться только на удачу.

Как купить комнату или квартиру в доме под реновацию

Купить квартиру в доме из ликвидационного фонда можно по стандартной схеме. Единственное отличие заключается в том, что придется проверять чуть больше документации.

Что нужно сделать:

1. Выбор квартиры по реновации зависит от того, внесен ли конкретный дом в соответствующую программу. Выяснить это можно на официальном сайте мэра Москвы. Здесь нужно ввести адрес здания, жилплощадь в котором необходимо приобрести. На карте такие дома отображены голубым цветом. Оранжевым отмечены новостройки, в которые жильцов будут переселять. Текстовый список всех адресов также присутствует.
2. Собственник жилплощади должен предоставить уведомление о том, что дом в ближайшее время будет сноситься. Уведомление собственникам квартир направляется от администрации города (не позднее, чем за год до сноса).
3. Убедиться в том, что дом будет снесен, также можно в градостроительном комитете. Здесь нужно назвать лишь адрес здания. В комитете должны пояснить, когда именно подойдет очередь дома. Отличный вариант для покупателей, для которых важен временный фактор. Можно сразу дать ответы на значимые вопросы: сколько придется ждать, стоит ли сдавать квартиру в аренду, стоит ли делать поверхностный ремонт и т. п.
4. Не исключено, что продавец уже имеет на руках документы, которые наделяют его правом вселиться в новостройку или получить соответствующую денежную компенсацию. Поэтому следующий этап – обращение в местную администрацию. Если подобные соглашения между администрацией и продавцом заключались, от покупки следует отказаться. По сути, речь идет о вопиющей мошеннической схеме.
5. Проверка обременений, которые в теории могут быть на жилплощади.
6. Проверка правоустанавливающей документации и технических характеристик (их можно запросить в местном БТИ).

Сам договор купли-продажи составляется по типовому образцу. В нем описывают следующее: реквизиты сторон сделки, порядок взаиморасчетов, предмет сделки, дополнительные договоренности, права сторон и т. п. В договоре крайне важно указать, что приобретаемая жилплощадь относится к расселяемому жилищному фонду. При передаче ключей составьте передаточный акт. Зафиксируйте письменно, в каком именно состоянии находится полученное жилье.

Купить подобную квартиру несовершеннолетнему лицу будет проблематично. Вряд ли органы опеки согласятся на получение ребенком жилплощади в сносимом доме. То же самое касается ограниченно дееспособных или недееспособных лиц.

Необходимые документы

Как уже было сказано выше, собственник жилплощади должен предоставить уведомление о сносе дома. В остальном набор документов является стандартным.

Что потребуется:

• паспорта участников сделки;
• технический паспорт на квартиру;
• договор купли-продажи;
• заявления участников о регистрации перехода собственности;
• правоустанавливающая документация.

Процедура регистрации

Процедура регистрации квартиры, купленной в сносимом доме, ничем не отличается от регистрации обычных жилплощадей. Регистрацию можно провести либо в МФЦ, либо в Росреестре. Понадобится заявление о регистрации помещения, договор купли-продажи и паспорта участников сделки. Обязательной является уплата государственной пошлины. В настоящий момент она составляет порядка 2000 рублей. После получения выписки из ЕГРН новый собственник считается полноправным владельцем квартиры.

После проведения всех формальных процедур следует обратиться в местную администрацию. Сотрудники администрации должны получить информацию о новом собственнике квартиры, которая находится в сносимом доме. Скорее всего, придется подписать специальное соглашение о последующем обмене жилплощади на новое жилье в соответствии с действующей программой реновации. Это простой бланк, который заполняется за несколько минут.

Стоит ли приобретать квартиру в доме под реновацию

Приобретение квартиры в доме под снос – рискованное мероприятие. Перед покупкой нужно тщательно взвесить все за и против. Также нужно скрупулезно изучать информацию, которая поступает от организаторов программы.

Лучше всего, если такая квартира приобретается в качестве инвестиции, когда у покупателя есть другие квартиры. Если же она покупается в качестве единственно возможного жилья на будущее, то сделка кажется рискованной.

Программа реновации предполагает, что расселяться будут дома в 12 московских округах. Квартиры в домах под снос можно продавать и покупать. При покупке важно получить уведомление о том, что конкретное здание будет сноситься. Сам же договор купли-продажи заключается по стандартной схеме. По своей сути подобные сделки остаются рискованными, поскольку в программу могут вноситься изменения. Таким образом, квартиры под реновацию лучше всего приобретать в качестве потенциального актива, когда есть другое жилье.

Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Программа реновации запущена для расселения жителей старых многоквартирных домов в новостройки. Под нее попадают ветхие, аварийные дома и другие, перечень которых определяют субъекты РФ.

Рассказываем про программу реновации в Москве и раскрываем вопросы, интересующие собственников жилья, попавших под ее действие.

Жители старых домов, участвуя в программе реновации, получают квартиры в новостройках. Фото: Мир Квартир.

Что такое реновация жилья в Москве — зачем запустили программу

Цель программы — улучшить качество жизни жителей города. Благодаря ее действию многие собственники старых квартир переезжают в новостройки. Улучшается не только качество жилья, но и инфраструктура. Люди получают квартиры в домах с благоустроенными дворовыми территориями, часто рядом с новостройками расположены новые поликлиники, школы, детские сады.

Необходимость сноса старых домов обусловлена не только желанием улучшить качество жизни жителей города. У каждого многоквартирного дома есть свой срок службы. Он определяется типом здания, материалом, из которого его возводят, и многими другими факторами. В частности, на продолжительность службы здания влияет своевременность проведения капитального ремонта. Часто его проводят значительно позже установленного нормативами срока. Это снижает прочность конструкции и становится причиной уменьшения возможного срока эксплуатации.

Как становятся участниками программы реновации в Москве

Чтобы дом попал под программу реновации, должны соблюдаться такие условия:

• состояние дома признано неудовлетворительным;
• 2/3 жителей дома поддержали включение здания в действующую программу.

Жители Москвы могут узнать о том, включен ли их дом в программу, перейдя на официальный сайт Мэра Москвы.

Если по конкретному дому идет открытое голосование, можно отдать свой голос одним из способов:

• проголосовать на сайте «Активный гражданин»;
• посетить отделение МФЦ;
• принять участие в собрании жителей дома.

Рассматривая возможность расселения жителей дома, обязательно обращают внимание на то, сколько собственников и нанимателей от общего количества проголосовало за или против участия в программе. Если против проголосует 1/3 жителей и еще хотя бы один собственник, снос будет заблокирован. Блокировать снос можно в любой момент, но до тех пор, пока не будет заключен первый договор на получение жилья в новостройке.

С чего началось действие программы в Москве

Расселение жителей старых домов начали в период 90-х годов, когда мэром города был Юрий Лужков. В рамках принятой программы предполагалось снести 1722 дома до 2010 года. Работы по возведению новых домов вели частные застройщики на основании договоров, заключенных с городом.

В 2007 году изменилось законодательство, после чего девелоперы должны были проходить конкурс, в котором смог участвовать не каждый застройщик. Дополнительно затруднения в работе возникли из-за кризиса, который начался в 2008 году. Чтобы программа была успешно завершена, ее профинансировали средствами городского бюджета.

Вопрос о продолжении сноса старых домов был снова поднят в 2017 году. С этого периода принятые законы и постановления позволили возобновить действие программы реновации.

Хронология действия программы с 2017 года

В 2017 году увеличили сумму средств, выделяемую из бюджета для действия программы реновации. Дополнительные средства были потрачены на формирование участков земли, организацию волнового переселения, проведение проектных работ.

Уже в декабре 2019 года появилась информация о том, что новые квартиры получило более 16 тыс человек. Первым районом Москвы, где расселили все дома по действующей программе, стал Молжаниновский.

Дальнейшее действие программы планируется провести в три этапа:

• 1 этап пройдет с 2020 по 2024 год. Он включает расселение 930 домов;
• 2 этап начнется с 2025 года и закончится в 2028 году. Он подразумевает расселение 1630 домов;
• 3 этап продлится с 2029 до 2032 года. В этот период в планах расселить 1800 домов.

Особенности получения новых квартир

Принятыми законами и постановлениями определены гарантии собственникам квартир в старых домах — они получают равнозначное жилье. Такое понятие определено для квартир, у которых:

• общая площадь больше, чем в старом жилье;
• жилая площадь равна площади старого жилья или больше нее;
• количество комнат такое же, как и в старом жилье.

Равнозначная квартира должна предоставляться с отделкой и отвечать принятым стандартам благоустройства. В большинстве случаев расселение проводят в пределах района, где расположена квартира, но для некоторых территорий могут быть сделаны исключения.

Для пенсионеров и других социально незащищенных слоев населения государство предоставляет помощь в переезде. Им бесплатно грузят все необходимое, перевозят и доносят до новой квартиры.

При желании собственники квартир могут получить денежную компенсацию вместо жилья. Но она будет определяться с учетом стоимости старой квартиры на основании рыночных цен на вторичное жилье. Компенсацию дадут, если среди жителей квартир нет несовершеннолетних и недееспособных. Благодаря этому условию дети и те, кого признали недееспособными, не останутся без жилья. Это условие определено не только для получения компенсации за квартиры в сносимых домах. Такое же правило действует и при условии обычной продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний. Чтобы продать такую квартиру, нужно получить разрешение органов опеки. Органы опеки дают разрешение при условии, что продавец купит другую недвижимость, в которой выделит долю несовершеннолетнему.

По желанию собственника старого жилья вместо новой квартиры можно получить денежную компенсацию. Фото: yakutia-daily.ru

Владельцы коммерческих площадей, расположенных в реновационных домах, тоже могут получить равноценное помещение или компенсацию. Компенсация для них также будет определяться исходя из стоимости помещения, на которое было оформлено право собственности.

Проекты новых домов, предоставляемых по программе реновации

Этажность возводимых домов определяется отдельно для каждого из районов. Чаще строят дома высотой от 6 до 14 этажей.

Каждое из возводимых зданий проходит несколько степеней контроля:

1. Контроль планировки и проверка ее соответствия действующим нормам градостроительного проектирования.
2. Оценка соответствия требованиям безопасности, предъявляемым к жилым помещениям, соблюдения правил звукоизоляции.
3. Оценка соответствия нормам стандарта, установленным для комфортного жилья.
4. Контроль качества материалов, используемых при строительстве.
5. Общая проверка здания, которая проводится Мосгосстройнадзором.
6. Оформление итогового заключения, которое делается на основании общей оценки сооружения и исправности всех функционирующих в нем систем. С учетом информации, отраженной в заключении, принимается решение о возможности ввода здания в эксплуатацию.

Ответы на вопросы, связанные с программой реновации

В сети много информации о том, как действует программа реновации. Но у жителей домов, попадающих под нее, все равно остаются вопросы. Они связаны с участием в программе, особенностями переезда, исключением из программы, возможностью получения квартир с большими площадями или большим количеством комнат.

Что проверить жителям, которых будут переселять

Нужно проверить наличие необходимых документов:

• проживающие на основании договора социального найма – соответствующий договор;
• собственники квартир – документ, подтверждающий право собственности, и документ, на основании которого возникло право собственности. Дополнительно может потребоваться технический паспорт на квартиру — это зависит от того, в какой период возникло право собственности на недвижимость.

У многих жителей, которые получили квартиры еще в советские годы, нет документального подтверждения права проживания. У некоторых нет даже ордеров, на основании которых они поселились в жилье. Если документов не осталось, их нужно восстановить. По закону те, кто получил квартиру до 2005 года, могут заключить договор найма. Но для этого жители должны подтвердить, что они вселились в квартиру законно. Для уточнения деталей и заключения договора можно обратиться в Департамент городского имущества города Москвы.

Как узнают о том, что можно переезжать в новое жилье?

Москвичам рассылают письма. В них жильцов приглашают на просмотр квартиры, в которую они могут вселиться. Письма вручаются сотрудниками информационных центров или пересылаются почтой. По закону письмо оформляют на специальном бланке с указанием номера и даты отправки.

В письме пишут адрес новой квартиры и информацию о ней:

• количество комнат;
• общую площадь;
• жилую площадь.

Дополнительно в письме указывают время, когда можно осмотреть новую квартиру, порядок проведения осмотра и где можно получить ключи. После получения письма жители домов осматривают новую квартиру. Если жилье их устраивает, они пишут согласие на переезд. После этого составляется проект договора. Договор должен быть подписан в течение 90 дней.

Точный перечень требований, которым должна соответствовать новая квартира, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 516-ПП от 08.08.2017 г.

Можно ли не сносить старый дом, а остаться в нем жить?

Чтобы жителей дома не расселяли, нужно исключить его из программы реновации. Для этого проводят общее собрание собственников. О нем сообщают не позднее, чем за 10 дней до его проведения. Если это условие не будет соблюдено, результаты голосования признают недействительными. Участниками собрания могут стать те, кто подтвердит свою личность и предоставит документ, подтверждающий право собственности или договор социального найма.

Исключить дом из программы реновации можно с помощью голосования жителей. Фото: kvobzor.ru

Чтобы дом не сносили, за это должно проголосовать более 1/3 жителей. Но на собрании должно присутствовать более половины жителей. Решение собрания оформляют протоколом. Если все требования соблюдены, дом исключат из программы.

Если кто-то из жителей старого дома уже заключил договор о переезде, выйти из программы реновации нельзя. Если пришли уведомления о расселении, нужно узнать в информационном центре о том, подписал ли кто-то такой договор. Информационные центры обычно открываются в том доме, который будут расселять, но иногда их располагают в соседних домах.

Что делать, если новое жилье не устраивает?

Если по каким-то причинам жильцу старого дома не подходит новая квартира, ему могут предложить другой вариант. Но на это должны быть объективные причины. Например, заболевание, которое не позволит подниматься на высокий этаж, если лифт по каким-то причинам перестанет работать.

По желанию можно получить не квартиру, а деньги. Но деньги дают не всем — такое право есть только у собственников квартир. Если человек жил в квартире на основании договора найма, сначала нужно приватизировать старую квартиру. На приватизацию должны дать согласие все, кто указан в договоре.

Можно ли поменять район?

По закону квартиры предоставляют в том же районе, где находится сносимый дом. Если жители старого дома хотят переехать в другой район, нужно написать заявление. Его направляют в департамент городского имущества. Если свободных квартир в другом районе мало, в первую очередь будут удовлетворять заявления тех, кто там раньше жил. Если свободных квартир другом районе много, и собственники старого жилья хотят переселиться в них, никто не будет препятствовать их переезду. Но это возможно, если соблюдаются все остальные условия действия программы.

В чем разница между равнозначным и равноценным жильем?

Эти два понятия отличаются. Равнозначной называют квартиру, у которой не меньше жилая площадь и количество комнат. Чаще всего общая площадь равнозначных квартир на 15-20% больше общей площади старого жилья. Так выходит из-за того, что в новых квартирах больше кухня, ванная комната, коридор и туалет. При этом равнозначная квартира по своим характеристикам лучше старой.

При желании жители Москвы могут получить при переселении не равнозначную квартиру, а равноценную. Это та, стоимость которой будет одинаковой со стоимостью старого жилья.

Как очередники участвуют в программе?

Участие в программе реновации позволяет очередникам, проживающих в старых домах, получить жилье быстрее других очередников. Но они получат новые квартиры приблизительно в одно время с остальными жителями сносимого дома.

Очередникам предоставляют равнозначные квартиры с учетом состава семьи. Если семья стоит в очереди, то при расселении она получит новую квартиру исходя из принятой нормы площади на одного члена семьи — 18 квадратных метров. В таком случае после переезда в новостройку семью снимают с жилищного учета.

Как переселяются собственники ипотечных квартир?

Переселение для них проходит так же, как и для других владельцев жилья. Но квартира в сносимом доме используется в качестве залога. Поэтому при оформлении права собственности нужно передать в залог новое жилье. Банк не может не принять его — цена новой квартиры будет выше цены старого жилья. Возврат средств будет проводиться по принятому графику ежемесячных платежей — банк не имеет права требовать от заемщика погасить ипотеку досрочно. Снять обременение с квартиры в новом доме можно будет после того, как ее собственник выплатит всю сумму ссуды.

Можно ли получить квартиру большей площади?

Можно увеличить как площадь, так и взять квартиру, в которой будет больше комнат, чем в старой. Но для этого нужно доплатить. Чтобы увеличить площадь или количество комнат, необходимо обратиться в Фонд реновации. Цену квадратного метра определяют на основании рыночных цен, но участники программы платят с учетом скидки в 10%.

Для собственников старых квартир выкуп дополнительных площадей оформляют по договору доплаты с меной. Для тех, кто жил в старых квартирах по договору найма – по договору купли-продажи.

Закон не обязывает доплачивать только собственными средствами. Жильцы вправе использовать социальные выплаты, жилищные субсидии. Допускается для улучшения жилищных условий по программе реновации применять и материнский капитал. Но в таком случае тот, на кого оформлен сертификат на право получения материнского капитала, должен выделить доли в квартире своим детям.

При необходимости для доплаты можно взять ипотечный кредит. Для этого предварительно нужно обратиться в финансовую организацию и предоставить информацию о новой квартире, которую потенциальный заемщик хочет получить.

Для покупки дополнительных площадей в новой квартире можно взять ипотечный кредит. Фото: zelgorod.ru

Что если в старой квартире жили несколько семей?

Расселение семей возможно при условии, что они жили в коммунальной квартире. В таком случае владельцы каждой комнаты смогут переселиться в отдельную квартиру. Для тех семей, которые проживали в одной старой квартире, предоставят одну новую квартиру.

Что нужно делать, если увидели дефекты в новом жилье?

Если недостатки замечены до въезда в новую квартиру, нужно составить акт. Его передают в информационный центр. Если недостатки будет обнаружены после того, как владелец вселился в новую квартиру, жалобу направляют в управляющую компанию. Претензии принимают в течение двух лет.

Продажа квартир в доме-участнике реновации. Порядок проведения сделки, преимущества и возможные риски

Собственники квартир в домах, попавших под программу реновации, могут выставлять свою недвижимость на продажу. Продажа квартир в таких домах практически не отличается от сделки с обычными квартирами на вторичном рынке, но в ней есть некоторые особенности.

Рассказываем, стоит ли продавать квартиру в доме, попавшем под программу реновации, выгодно ли ее покупать и как провести сделку.

Что такое реновация

Это программа, основной целью которой выступает улучшение качества жизни людей, проживающих в городе. За счет ее действия вместо жилья в старом доме, который будут сносить, можно получить квартиру в новой многоэтажке. Часто такие дома располагаются рядом с новыми объектами социальной инфраструктуры.

Кроме улучшения жизни людей программа решает проблему домов, которые не пригодны для проживания. Это связано с тем, что каждый дом имеет свой срок службы . Он зависит от материала возведения, типа здания и того, соблюдаются ли сроки проведения капремонта. Жители домов, участвующих в программе, гарантированно получают квартиры в новых домах своего района или округа.

Основные условия попадания многоквартирного дома под реновацию — это признание его состояния неудовлетворительным и поддержка включения здания в программу не менее 2/3 его жителей.

Собственники квартир могут проголосовать за участие в программе:

• посетив МФЦ;
• приняв участие в общедомовом собрании;
• зайдя сайт «Активный гражданин».

В случае, если против того, чтобы участвовать в программе, отдадут голоса более 1/3 жителей дома, снос блокируют. Прекратить участие в программе можно до того момента, пока хотя бы один из собственников жилья в старом доме не подпишет договор на новое жилье.

Программа предполагает поэтапное расселение жителей старых домов. В Москве планируется 3 этапа, в которые расселят:

• 930 домов до 2024 года;
• 1630 домов с 2025 по 2028 год;
• 1800 домов с 2029 по 2032 год.

Есть дома, которые признаны аварийными , но они не участвуют в программе реновации. Иногда жители аварийных домов считают, что их должны расселять так, как и по программе реновации. Но в этом случае расселение проходит с учетом норм Жилищного кодекса РФ.

Можно ли продать квартиру в доме, участвующем в программе реновации

Закон не запрещает продавать жилье в домах, предназначенных под снос. До момента переселения собственник может распоряжаться старой квартирой так, как хочет — продать ее, подарить.

Продавать ли квартиру в доме, попавшем под реновацию

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Никто с точностью не может предугадать, что будет с рынком недвижимости через несколько лет — каким будет спрос на квартиры, сколько будет предложений о продаже жилья. Неизвестно на каком уровне будут цены на недвижимость.

Принимать решение о продаже жилья стоит с учетом следующих моментов:

• переселение жителей дома может затянуться на несколько лет. Въехать в новое жилье можно только тогда, когда новостройка будет возведена и введена в эксплуатацию;
• сложно предугадать сроки получения нового жилья даже с учетом того, что есть разработанная и утвержденная программа переселения. Специалисты считают, что собственникам квартир в домах, попавших в первый этап, выгоднее дождаться получения новой квартиры. Владельцам квартир в домах, попавших во второй и третий этапы, нужно самостоятельно определяться — стоит ли ждать получения новой квартиры или выгоднее продать жилье в старом доме;
• есть риск того, что положения программы будут пересмотрены. Например, программу решат временно приостановить;
• новое жилье может быть расположено в неудачном месте. Для части домов расселение проводится в пределах района, в котором расположен старый дом. Но жителей некоторых домов расселяют в пределах целого округа. Поэтому после переезда можно оказаться вдали от определенных объектов — школы, поликлиники или места работы.

Нужно ли предупреждать покупателя квартиры о сносе дома

Покупатель должен быть проинформирован о всех важных моментах, которые касаются квартиры. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Даже если покупателю устно сообщили об участии дома в программе реновации, лучше зафиксировать этот момент документально. Сведения включают в договор купли-продажи. Такие действия обезопасят стороны от взаимных претензий и предупредят ситуации, в которых покупатель захочет вернуть свои деньги и отдать квартиру назад.

Информацию о том, что дом участвует в программе реновации, нужно указать в договоре купли-продажи. Фото: Fotolia.com

Информацию о том, что дом участвует в программе реновации, нужно указать в договоре купли-продажи. Фото: Fotolia.com

Выгодно ли покупать квартиру в доме под реновацию

Принимая решение о приобретении такой квартиры, стоит ознакомиться с положительными сторонами сделки и предусмотреть возможные риски.

Положительные моменты для покупателей

• Можно сделать выгодную инвестицию благодаря более высокой стоимости новой квартиры по сравнению с жильем в домах под снос. Взамен старой квартиры, приобретенной по приемлемой цене, после переезда и оформления права собственности покупатель получает более дорогое жилье.
• Участвуя в программе, можно получить равнозначное жилье — с таким же количеством комнат, с одинаковой или большей жилой площадью.
• Квартиры для переезда предоставляют с отделкой и с условиями, которые соответствуют стандартам. В этом существенное отличие от жилья в новостройках, которые продают застройщики. В большинстве случаев квартиру в них приобретают без отделки. Часто в жилье даже отсутствуют внутренние перегородки. Покупатель после приобретения такого объекта недвижимости должен самостоятельно возвести перегородки с учетом плана.
• Можно получить квартиру большей площади без дополнительных затрат. Это предусмотрено для некоторых льготных категорий граждан, в частности, для многодетных семей. Они могут получить жилье большей площади с учетом того, что на каждого зарегистрированного жильца положено 18 квадратных метров.
• Те, кто не относится ко льготным категориям, могут доплатить за увеличение площади новой квартиры. Чтобы получить жилье с большей площадью, обращаются в Фонд реновации. Стоимость дополнительных квадратных метров определяется на основании рыночных цен, но участникам программы предоставляют скидку в 10%. При этом не обязательно для увеличения жилплощади использовать только личные средства. Это можно сделать за счет государственной помощи. Например, можно использовать материнский капитал — часть средств или полную сумму, выделенную государством.
• При необходимости для увеличения площади можно взять ипотеку. Чтобы это сделать, перед получением жилья обращаются в банк и предоставляют сведения об объекте. Но нужно учитывать, что если банк одобрит заявку, на недвижимость будет наложено обременение. Снять его можно только после того, как заемщик погасит ипотеку. До снятия обременения нельзя продать квартиру, подарить ее или использовать в качестве залога для получения другого кредита.

Риски приобретения квартиры в доме под снос

• Если сравнивать покупку квартиры в новостройке на этапе котлована с приобретением квартиры в доме под снос, в большинстве случаев купить жилье от застройщика можно дешевле.
• Расселение в новые дома могут проводить позже намеченного срока.
• До момента переселения в случае отсутствия другого жилья придется жить в старом доме. Если возникнет необходимость сделать ремонт, потраченные средства никто не компенсирует.
• Собственник может не дождаться переселения и захочет продать квартиру в старом доме. Но по закону если квартира находится в собственности меньше 5 лет, придется платить налог 13% от полученной прибыли.

Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры

Для покупки квартиры на рынке вторичной недвижимости можно использовать средства материнского капитала. Но если дом признан аварийным или ветхим, сотрудники ПФ РФ вправе отказать в перечислении средств. Поскольку большинство домов, участвующих в программе, признаны такими, государственную помощь не всегда получится использовать.

Дадут ли ипотеку на покупку квартиры в доме под снос

Для приобретения такой квартиры тяжело получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита. Оформить ипотеку возможно, но на практике банки часто отказывают в предоставлении кредита. Это связано с тем, что у жилья высокий процент износа. Если заемщик не сможет погасить кредит, банк вправе реализовать квартиру для возврата средств. Но на практике это не всегда будет выгодно финансовой организации.

Порядок проведения сделки

1. Стороны договариваются о проведении сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи. Этот этап не обязательный — документ оформляют по желанию продавца и покупателя. В нем указывают намерения сторон провести сделку, прописывают права сторон и их обязанности. Если будет передаваться задаток, дополнительно отражают условия его передачи и возврата в случае срыва сделки.
2. Передается задаток, если он предусмотрен. Его можно передать наличными. В таком случае продавец квартиры пишет расписку. В ней он указывает принятую сумму и то, что он взял ее в качестве задатка за квартиру. Задаток можно перевести и на счет продавца. При безналичном переводе в назначении платежа также нужно указать то, что перевод совершен для оплаты задатка.
3. Стороны собирают документы. Перечень документов зависит от обстоятельств сделки. Он может включать паспорта и свидетельства о рождении сторон, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, выписку о зарегистрированных, справку об отсутствии долгов по оплате за коммунальные услуги. Дополнительно может потребоваться разрешение органов опеки на сделку, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний.
4. Устанавливается способ передачи денег . Это можно сделать наличными средствами, с помощью банковского перевода, с использованием аккредитива, через банковскую ячейку. В зависимости от выбранного способа устанавливают то, когда деньги будет переданы.
5. Составляют и подписывают договор купли-продажи. Подпись под договором ставят все стороны, которым на момент сделки исполнилось 14 лет. Дополнительно кроме подписи детей в возрасте от 14 до 18 лет ставит подпись их законный представитель.
6. Покупатель регистрирует право собственности. Для этого можно пойти в МФЦ. Также можно зарегистрировать право собственности через интернет — самостоятельно или через посредников, которыми могут выступать банк, агентство недвижимости или нотариус.

Как сообщают о переезде

В Москве такую информацию получают с помощью писем, которыми приглашают на просмотр жилья. Кроме адреса квартиры в письме указывают ее общую и жилую площадь. Отражают количество комнат и время, в которое можно прийти на осмотр. Если нет никаких претензий, расположение и состояние объекта устраивает, оформляется согласие на переезд. Не позднее 90 дней с момента оформления согласия подписывается договор.

В новом жилье, которое предоставляют для переезда, могут быть дефекты. Претензии по дефектам можно направлять в течение 2 лет. Если их заметили до въезда в новую квартиру, составляют акт, который передают в информационный центр. Если новый собственник заметит дефекты уже после въезда, жалобу с их перечнем нужно отправить в управляющую компанию .

#реновация #вторичная недвижимость #продажа квартир #дом под снос #ипотека