Квартира по наследству чем рискует покупатель

Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству

Продажа квартиры по наследству выгодна для продавца, а вот для покупателя есть риски оспаривания сделки внезапно появившимся наследником. Все дело в сроке исковой давности, в течение которого можно обратиться с иском о признании договора купли-продажи (далее – ДКП) недействительным. Но требования удовлетворяют не всегда. Рассмотрим, каковы особенности наследования недвижимости, какие есть риски для покупателя, как проверить квартиру перед покупкой, оформить ДКП и избежать его оспаривания в суде.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Особенности наследования недвижимости

Наследование имущества регламентируется гл. 61-65 ГК РФ. Получить недвижимость в наследство можно по закону или по завещанию. В первом случае существует очередность наследников:

1. Первая очередь: дети, родители, супруг наследодателя (ст. 1142 ГК РФ).
2. Вторая: братья, сестры (полнородные и неполнородные), бабушка, дедушка (ст. 1143 ГК РФ).
3. Третья: тети, дяди (ст. 1144 ГК РФ).

Есть и правопреемники последующих очередей: прабабушки, прадедушки, дети племянников или двоюродных внуков (ст. 1145 ГК РФ).

Принцип распределения наследников согласно очередям очень прост: имущество принимают правопреемники первой очереди, оно распределяется между ними в равных долях. Если таковых нет, в наследство вступают преемники второй, третьей или последующей очередей.

С завещанием все проще. Человек может указать в нем кого угодно, необязательно родственника, и тогда имущество достанется ему. Но есть люди, которым полагается обязательная доля в наследстве, даже если составлено завещание, и они в нем не фигурируют (ст. 1149 ГК РФ). К ним относятся нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, супруг или родители наследодателя. Они могут получить не менее половины доли, которая полагалась бы им по закону.

В этом и кроется опасность: граждане, которым полагается обязательная доля, могут объявиться в любой момент.

Есть и другие особенности наследования, которые нужно учитывать:

1. Наследодатель вправе наложить на одного или нескольких правопреемников завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ). Например, написать завещание с условием права другого лица на пожизненное проживание в квартире. Собственником станет наследник, но он обязан будет предоставить жилплощадь в пользование другому человеку, и придется жить с ним. В дальнейшем недвижимость может быть продана только по ДКП с правом пожизненного проживания, но об этом праве некоторые продавцы умалчивают.
2. Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя, но может продлеваться, если наследник докажет, что не знал и не мог знать о смерти завещателя, либо были уважительные причины пропуска указанного срока.
3. Завещаний может быть несколько, но юридическую силу имеет последнее.

Обратите внимание! Призываться к наследованию могут как физические, так и юридические лица (ст. 1116 ГК РФ).

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как вступают в наследство?

Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

1. Наследодатель умирает, оформляются справки.
2. Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
3. Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
4. По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

Какие документы остаются у покупателя после покупки квартиры?

Страхование титула при покупке квартиры

Договор аванса при покупке квартиры

Покупка квартиры по наследству: риски для покупателя

Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

1. Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
2. Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
3. Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
4. Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.

Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

Если прошло более трех лет

Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

Если квартира получена по завещанию

Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

Есть еще несколько факторов:

1. Завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.
2. Возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа, о котором не всегда говорят покупателям.

Совет юриста: покупая наследственную квартиру или дом, лучше обратиться за комплексным сопровождением к юристу или риэлтору, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Если квартира получена по наследственной трансмиссии

Наследственная трансмиссия происходит, если правопреемник после подачи документов для вступления в наследство умирает. Тогда имущество переходит к его наследникам по закону или завещанию.

Здесь риски такие же, как и в остальных случаях. Наследство могут оспорить.

Мошеннические схемы

Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

1. Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
2. Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
3. Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.

Как проверить наследников при покупке квартиры?

Проблема в том, что проверить наследственную квартиру при покупке никак нельзя. Можно только отследить историю перехода права собственности и отказаться от сделки, если недвижимость получена в наследство менее 10 лет назад – самого безопасного срока, после которого оспорить сделку не получится.

Совет юриста: чтобы минимизировать риски, желательно удостоверить ДКП у нотариуса. он проверит законность сделки, и, если есть проблемы с документами или другими наследниками, откажет в нотариальном удостоверении. Это повод отказаться от сделки и для покупателя.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Когда куплю-продажу не смогут оспорить?

Покупателю не придется возвращать деньги за квартиру или выплачивать часть доли внезапно появившемуся наследнику, если он докажет, что является добросовестным приобретателем. Под этим подразумевается приобретатель, который не знал и не мог знать о возможных наследниках или незаконного приобретения недвижимости продавцом.

Кроме того, есть и п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 №9, который при судебных разбирательствах зачастую играет решающую роль:

«Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ)».

Иными словами, после продажи наследственной квартиры внезапно появившемуся наследнику компенсировать его долю будет продавец, а не покупатель.

Покупать ли наследственную квартиру

Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:

Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулю

К покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают цены

Есть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервы

Если продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки

Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?

Чтобы минимизировать риски, покупателю важно соблюсти несколько правил:

1. Тщательно изучить документы и историю перехода права собственности. Сведения можно запросить в Росреестре.
2. Указывать в ДКП только реальную стоимость. Продавец может просить указать там заниженную цену, чтобы снизить размер налога. Но если сделку оспорят, покупатель получит только то, что указано в договоре.
3. Покупать квартиру, если она получена в наследство минимум 7 лет назад. Вероятность появления наследников сохраняется, но на низком уровне. Если же прошло 10 лет, сделку оспорить не смогут.

Обратите внимание! В ДКП желательно указать, что все финансовые риски в случае судебных разбирательств при появлении других наследников несет продавец. Это и так определено законом, но лучше отразить такой пункт и в договоре.

Покупка квартиры после наследства: пошаговая инструкция

Купля-продажа унаследованной недвижимости состоит из нескольких этапов:

1. Получение свидетельства о праве на наследство и регистрация права собственности продавца.
2. Поиск покупателя, обсуждение условий сделки.
3. Заключение ДКП, получение задатка.
4. Подача документов на переоформление права собственности в Росреестре, возможно через МФЦ.
5. Получение итогового комплекта документов. Его выдадут через 7 рабочих дней, если заявление представлялось в Росреестр, и через 9 рабочих дней при обращении через МФЦ.

Если ДКП удостоверяет нотариус, он самостоятельно подает документы на регистрацию, плата за это не взимается (кроме госпошлины). Срок регистрации сокращается до трех рабочих дней.

Содержание и образец договора

В ДКП унаследованной квартиры обязательно указываются сведения об участниках сделки и другие пункты:

1. Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности – свидетельство о наследстве.
2. Дата регистрации права собственности продавца.
3. Сведения о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
4. Отсылка на то, что сделка не нарушает права третьих лиц, а в случае предъявления претензий ими ответственность несет продавец.
5. Гарантия, что недвижимость не находится в обременении.
6. Ответственность, права и обязанности сторон.
7. Стоимость, способы и порядок расчета.
8. Дата составления и подписи участников сделки.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

• свидетельство о праве на наследство;
• выписку из ЕГРН;
• техпаспорт;
• справку об отсутствии долгов по ЖКУ;
• выписку из домовой книги.

От покупателя потребуется только паспорт.

Эти документы предоставляются в Росреестр вместе с ДКП в трех экземплярах, кроме выписки из домовой книги и справки из ЖКХ.

Расходы

Покупатель оплачивает госпошлину за переоформление права собственности – 2 000 руб. Если договор удостоверяется нотариусом, и по закону удостоверение обязательно, за это платится госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Примечание: нотариальное удостоверение обязательно, если продается недвижимость ребенка или недееспособного, доля в праве собственности постороннему человеку, не являющемуся владельцем другой доли.

Если стороны обращаются к нотариусу по собственному желанию, вместо пошлины платится тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате»:

Ответы юриста на частные вопросы

Что более рискованно для покупателя: покупка квартиры, полученной продавцом по закону или по завещанию?

В первом случае могут объявиться наследники по закону, пропустившие сроки принятия наследства. Во втором – люди, которым полагается обязательная доля, и тоже пропустившие сроки. Риски везде примерно одинаковы.

Покупатель рискует лишь в том случае, если продавец не предоставил преимущественное право покупки остальным собственникам долей (ст. 250 ГК РФ). Но тогда нотариус откажется удостоверять ДКП, а Росреестр не примет договор без его подписи и печати.

Все зависит от конкретной ситуации. Суды изучают, мог ли узнать покупатель о праве третьих лиц на квартиру, знал ли он об этом. Но в большинстве случаев добросовестными все же признают, и компенсацию выплачивают наследники-продавцы.

Нет. Согласно ст. 35 СК РФ, такая недвижимость считается личным имуществом супруга-наследника. Нотариальное согласие требуется только на распоряжение общенажитой квартирой.

Может ли покупатель защитить себя от утраты права собственности на квартиру, полученную в наследство продавцом?

Да, для этого достаточно оформить договор титульного страхования. Такая страховка как раз защищает от риска утраты права собственности, а оформляется обычно на срок давности оспаривания сделки. Но если риски минимальны, покупать ее не всегда целесообразно.

Заключение эксперта

1. Покупатель при приобретении унаследованной недвижимости рискует только тогда, когда заведомо знает, что она продается с нарушением законодательства и прав третьих лиц. В остальных случаях даже при внезапном появлении других наследников их доли компенсирует продавец.
2. Меньше всего рисков при покупке квартиры, оформленной в собственность продавца более 10 лет назад.
3. Проверить недвижимость на наличие других наследников, которые могут объявиться, проблематично, но можно свести риски к минимуму, если тщательно изучить документы или обратиться за помощью к юристу для полной юридической проверки сделки.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Когда передавать деньги при покупке квартиры?

Схемы мошенничества при покупке квартиры: ТОП-10 разводов на деньги

Госпошлина при покупке, продаже квартиры

Проверка банком квартиры при покупке в ипотеку

Какие вопросы задавать при покупке квартиры?

Расписка в получении задатка, залога, аванса при покупке, продаже квартиры

Если квартира была получена в наследство

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Наследство, вероятно, самый непредсказуемый, а потому опасный вариант для Покупателя.

Теоретически всегда может найтись «забытый» родственник из другого города или даже страны, который может внезапно объявиться, и заявить свои права на проданное нам наследство в виде квартиры. Например, в случае, когда этот родственник не знал, и не мог знать об открытии наследства.

Кроме того, среди наследников могут быть определенные лица, которые получают свою долю при любом раскладе (т.н. «обязательная доля»), даже если квартира была завещана другому человеку. Это несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители и супруг/-га наследодателя, а также те, кто находился у него на иждивении (иждивенцы).

Гарантированно выяснить наличие или отсутствие таких лиц не всегда возможно (риэлторы здесь тоже бывают бессильны, но прямо об этом не говорят). Правда, при желании, можно попытаться собрать такую информацию из неформальных источников (например, соседей, участкового, других родственников наследодателя и т.п.), а также у нотариуса, оформлявшего наследство (его можно найти здесь).

Что лучше – подарить квартиру или завещать? Что выгоднее для родственников и почему? Смотри в заметке по ссылке.

Прежде всего, нам, как Покупателю, нужно внимательно ознакомиться со Свидетельством о праве на наследство. Именно эта бумага, в данном случае, является правоустанавливающим документом на квартиру. В первую очередь мы выясняем, какого типа это наследство – наследство по закону, или наследство по завещанию (в чем отличия – см. по ссылкам в Глоссарии). А с недавних пор появился и еще один тип – наследственный договор (подробнее о нем – см. по ссылке).

Если квартира перешла в наследство – по завещанию

При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»). Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться. О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. выше по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее об этом – см. по тем же ссылкам в Глоссарии.

Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или юрист не могут ответить на него однозначно. Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, и любой другой нотариус (если покупку квартиры проводить через него), может узнать об этом через Единую информационную систему нотариата (ЕИС).

Но не все так просто. Закон позволяет наследодателю удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве РФ за границей, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

Кроме того, завещание может быть оспорено родственниками умершего, если они сумеют доказать, что наследодатель был не в себе, когда писал завещание (например, страдал психическим заболеванием), или его заставили это сделать под давлением. В таком случае суд объявляет завещание недействительным, и наследство заново передается родственникам уже в порядке их очередности по закону. Если квартира к этому моменту уже продана, то сделка купли-продажи так же признается недействительной.

Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Но все же снизить его можно некоторыми способами – о них ниже.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если квартира перешла в наследство – по закону

В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства. Такой отказ от наследства оформляется в виде заявления от наследника и удостоверяется нотариусом. При этом, сведения о существующем отказе, обычно, НЕ указываются в Свидетельстве о праве на наследство, поэтому нам (Покупателю) придется узнавать о нем у нотариуса, оформлявшего наследство (сам отказ оформляется там же, по месту открытия наследства) и/или выяснять это у родственников наследодателя с подтверждением в виде заверенного нотариусом заявления об отказе.

♦ Пример заявления об отказе в принятии наследства ♦
Жми! И откроется пример заявления во всплывающем окне!

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда 6-месячный срок принятия наследства ими пропущен).

Такой вариант нас тоже не устраивает – отказываемся от квартиры.

Проблема в том, что узнать о существовании всех родственников в чужой семье – задача невыполнимая ни для риэлтора, ни для юриста. В природе нет таких баз данных. Даже сами родственники могут не догадываться о существовании друг друга (например, дети наследодателя от разных браков). А могут друг друга знать, но утаить это от Покупателя. Поэтому вероятность появления нежданного гостя, имеющего права на унаследованную и проданную квартиру, всегда существует.

О том, что будет, если Продавец-наследник утаит сведения о других наследниках от нотариуса и от Покупателя квартиры, обсуждали на ФОРУМЕ по ссылке.

Да к тому же, среди наследников по закону могут быть не только родственники, но и нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которых он содержал, как минимум, в последний год своей жизни. Эти персонажи тоже не добавляют нам радости, так как они имеют право на «обязательную долю» в наследстве и могут объявиться в самый неподходящий момент…

Еще один нюанс тут в том, что уже после оформления квартиры в собственность наследниками по закону и после продажи этой квартиры, может неожиданно всплыть завещание наследодателя, о котором никто не знал. А так как завещание имеет приоритет перед наследованием по закону, то новоявленный наследник сможет оспорить продажу квартиры.

И даже наличие Единой информационной системы нотариата (ЕИС), не всегда может помочь, т.к. завещания удостоверяются не только нотариусами (см. выше об этом).

Если квартира перешла в наследство – по наследственному договору

Этот новый вид наследования появился относительно недавно, в 2019 году, и по нему еще не сложилась устойчивая правоприменительная практика в судебных спорах. Для наследодателей, очевидно, возможности расширились, а вот для покупателей унаследованных квартир добавился еще один тип риска.

Если наш Продавец получил квартиру в наследство на основании наследственного договора, то основные опасности для нас здесь схожи с вариантом завещания. То есть здесь так же работает право «обязательной доли» в наследстве, и так же могут передаваться отдельные права на квартиру (например, право пользования) третьим лицам. Разница только в том, что эти права здесь могут быть оформлены не «завещательным отказом», а условиями самого наследственного договора.

Поэтому нам, как Покупателю, нужно познакомиться с этим наследственным договором и узнать из него, нет ли каких-либо условий в нем, которые ведут к обременениям прав в продаваемой нам квартире.

Особую пикантность добавляет тот факт, что наследственных договоров, как и завещаний, может быть несколько. Только среди нескольких завещаний будет иметь силу последнее из них, а среди нескольких наследственных договоров, наоборот, силу будет иметь первый.

Но здесь как раз риск для нас невелик, так как наследственный договор может быть оформлен только у нотариуса, а нотариусы вносят все данные по наследственным делам в Единую информационную систему нотариата. Следовательно, сведения обо всех наследственных договорах (если их было несколько) доступны любому нотариусу, и нам лучше не игнорировать эту деталь.

Вообще, если мы обнаружили, что документом-основанием служит Свидетельство о праве на наследство, то нам точно пригодится дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

Для Покупателя с железными нервами мы раскроем некоторые подробности в отдельной заметке о рисках покупки квартиры, полученной по наследству (см. по ссылке).

Случай с наследством в виде квартиры, по определению, несет в себе повышенные риски, но это не значит, что от такой квартиры сразу нужно отказываться. Надо разбираться в нюансах конкретной ситуации и выбирать способы защиты (т.е. снижения рисков).

Как снизить риск Покупателя

Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования, перечисленных в разделе Глоссария – «Наследование недвижимого имущества», для нас обязательно (читать по ссылке!).

При проверке квартиры, помимо прочего, нам следует выяснить, не было ли судебных споров по поводу наследства с нашим Продавцом. Это можно сделать с помощью базы данных местного суда или общей федеральной базы данных по судебным делам, например – здесь (ГАС «Правосудие»).

Ну и помимо всех проверок, при покупке полученной в наследство квартиры, нам желательно придерживаться некоторых защитных действий. На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от «хвоста» из предыдущих собственников (когда квартира была прежде куплена на «вторичке»), то есть:

1. Лучше Договор купли-продажи квартиры составлять и заверять у нотариуса (а не в простой письменной форме);
2. Лучше, если наследство оформлено более 3-х лет назад (это не гарантирует полную безопасность, но существенно снижает вероятность «сюрприза», с учетом срока исковой давности); (точнее – титул) в страховой компании.

Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что он гарантирует отсутствие других наследников на эту квартиру, и что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

♦ Пример заявления об отсутствии иных наследников ♦
Жми! И откроется пример заявления во всплывающем окне!

Правда, и здесь для Покупателя никакой гарантии. Во-первых, Продавец может пообещать, но не удовлетворить эти претензии (не захочет или физически не сможет). А во-вторых, на такое удовлетворение претензий должен дать согласие сам новоявленный наследник. Иначе по его иску сделку купли-продажи унаследованной квартиры суд может признать недействительной.

Итог. Риск покупки унаследованной квартиры можно считать умеренным (приемлемым), если наследство было оформлено более 3-х лет назад (чем больше, тем безопаснее для нас). Например, если Продавец вступил в права наследства 7-10 лет назад, и за это время не было судебных споров по нему, то риск для Покупателя минимален.

Если же ситуация не такая радужная, то риск потери права собственности можно застраховать. Страховые компании, предлагающие страхование титула на квартиру, можно найти – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Правда, в страховых компаниях тоже не альтруисты сидят, поэтому если они оценят вероятность страхового случая как существенную, то и страховую премию для себя (т.е. стоимость страховки) могут выкатить немаленькую. В сумме со стоимостью квартиры это может оказаться невыгодной сделкой для Покупателя.

Кстати, отказ страховой компании страховать риск такой сделки однозначно указывает на то, что Покупателю лучше от нее тоже отказаться.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Наследство – дело темное

Еще в детстве, в каком-то фильме Вася услышал эту фразу: «Не шути с наследством. Темное это дело». Он уже не помнил, к чему это было сказано, но фраза в голове засела крепко. С тех пор Вася вырос, женился и… влип в историю. И именно с наследством.

А история такая. Сразу после свадьбы Вася вместе с молодой женой начал строить планы на будущее. Пунктом №1 в плане значилась покупка квартиры – жить-то где-то надо. Насобирали молодые денег с родственников, добавили свои сбережения, и устремились осваивать рынок недвижимости.

А в это время в другом конце города происходили следующие события.

В хорошем добротном доме сталинской постройки, в просторной квартире с высокими потолками и красивой лепниной по углам, жил тихий старый дед, которого все звали просто – Никитич.

Никитич жил один, жена его перебралась на тот свет еще лет пять назад, а взрослые дети – сын и дочь – старательно устраивали собственную жизнь, напрочь позабыв о существовании отца. Звонили только изредка, проконтролировать, не умер ли.

Никитич не давил на нервы своим детям, ни о чем их не просил, и скрашивал свое одиночество посиделками с соседкой, немногим младше его по возрасту:

– Только ты меня понимаешь, Надя, а дети совсем меня из жизни вычеркнули. Не хотят меня ни видеть, ни слышать. Помру вот так, а они даже не обернутся. Только за квартирой, небось, приедут. Чтоб им досталась. Ээх-хе-хех…

– Да на кой ляд тебе такие родственники? Забудь ты про них. Бог им судья, – по-соседски поддакивала Надя.

– И то верно, ничего они от меня не получат! Не заслужили! – подводил эмоциональный итог Никитич, и как-то странно поглядывал на добродушную соседку, будто решая в уме сложную задачу.

Задачку эту он решал еще несколько недель, и наконец – определился. Ничего не сказав соседке, Никитич по-тихому составил завещание, в котором квартиру свою он передавал по наследству только ей и больше никому. Неблагодарных детей своих он, как и обещал, из числа наследников исключил. Заверил завещание у нотариуса. Один экземпляр, как и положено, остался в делах у нотариуса, а свой второй экземпляр Никитич отдал на хранение соседу снизу, мол, передашь моей Наде, если я – того… в ящик сыграю.

Как в воду глядел Никитич. Спустя каких-то пару месяцев, он благополучно отдал Богу душу. Тут и родственники подтянулись – сын с дочерью. Надо как-то добро делить. Про завещание никто – ни сном, ни духом. Квартиру старую, но просторную они уже глазами цепко ощупали и между собой в уме поделили.

Пошли дедовы дети к ближайшему нотариусу, что на районе уполномочен наследственные дела вести. Дед-то, к слову сказать, совсем у другого нотариуса завещание заверял – закон такое позволяет.

Районный нотариус, проверив документы законных наследников, признал за ними наследственные права и, спустя положенные 6 месяцев, выдал им Свидетельство о праве на наследство. На основании этого свидетельства новоявленные владельцы квартиры зарегистрировали в равных долях свое право собственности в Росреестре.

Чтобы поделить свалившееся на них состояние, сынок с дочкой решили квартиру продать. Разместили объявление в интернете, и надо же такому случиться – свела судьба дедовых наследников с нашим Васей. Сосватали ему эту квартиру местные риэлторы, и взялись устроить и оформить все по высшему разряду.

Вася запал на квартиру всей душой. Высокие потолки, толстые стены, большие окна. Ничего другого уже не хотелось. Все документы были проверены, как положено. Ни у юристов, ни у риэлторов вопросов не возникло. Родственники первой очереди – сын и дочь – унаследовали квартиру по закону. Других родственников в составе первой очереди не наблюдается. Значит, претензий вроде бы ждать неоткуда. Право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре. Все путем. Придраться не к чему.

Вася с молодой женой облегченно вздохнули – вот она мечта, дождались! И пошли к владельцам-наследникам договариваться о сделке.

Все прошло по высшему разряду, как и обещали риэлторы. После покупки квартиры Вася тут же затеял серьезный ремонт, и с головой ушел в строительные заботы.

Как вносить предоплату при покупке квартиры? Задаток или аванс? В чем разница, и что чаще применяют на практике – смотри по ссылке в Глоссарии.

Тем временем, сосед Никитича, у которого тот свое завещание хранил, поначалу и думать забыл про него – бумажка и бумажка, лежит себе, есть не просит. И только год спустя, повстречав в магазине Надю, он хлопнул себя по лбу:

– Совсем из головы выскочило. Вот память. Никитич же тебе квартиру свою отписал. А завещание мне велел для тебя держать. Пойдем, я тебе его отдам.

Вот тут и началась канитель! Надя, естественно, обратилась к нотариусу, тот подтвердив подлинность завещания, отправил ее в суд. Суд, приняв во внимание вновь открывшиеся обстоятельства и учитывая приоритет завещания над наследованием по закону, признал ее право на уже проданную квартиру. И как следствие, сделку купли-продажи объявили недействительной.

То, что Надя пропустила 6-месячный срок принятия наследства, в результате чего наследство приняли родственники Никитича, суд учел. Но посчитал причину этого уважительной, так как Надя ничего не знала о завещании.

По вынесенному судебному решению в Росреестре изменили запись о праве собственности на квартиру: фамилию Васи вычеркнули, а фамилию Нади вписали. Так произошла смена собственника.

А лишившийся квартиры Вася, едва избежав инфаркта от такого потрясения, вынужден был разыскивать своих продавцов, и требовать от них возврата уплаченной им суммы. Продавцы, хоть и не спорили с судебным решением, но уверяли, что денег у них уже нет, и отдавать им нечего.

Риэлторы морально поддержали Васю, доверительно сообщив ему, что такие случаи в практике бывают, мол, ничего не поделаешь, крепитесь! И в качестве утешения предложили ему персональную скидку на случай, если он когда-нибудь захочет купить у них другую квартиру.

Что Вася вслух сказал про риэлторов, и как он дальше разбирался с родственниками Никитича – это уже другая история. Нам здесь нужно усвоить только саму суть сделки с наследством.

А в чем же здесь мошенничество? Конкретно в этой истории умышленного мошенничества нет. Ни Продавцы, ни Покупатель не знали о новом наследнике. Но на практике бывают аналогичные случаи, когда Продавцы ЗНАЮТ о том, что есть и другие наследники квартиры, но их умышленно не извещают, и они пропускают установленный 6-месячный срок принятия наследства. А Продавец тем временем оформляет квартиру на себя и по-быстрому ее продает, в расчете на то, что когда объявится «забытый» родственник, то ему уже придется сражаться за квартиру не с Продавцом, а с Покупателем.

Что здесь можно посоветовать Покупателю?

Совет тут один. По возможности, не связываться с наследством вообще! «Наследство – дело темное», – эта фраза как нельзя лучше характеризует такие сделки. С юридической точки зрения это называется – неконтролируемый риск. Ну, почти не контролируемый.

Получить достоверную информацию обо всех родственниках наследодателя, которые наследуют имущество по закону, да еще обо всех людях (в т.ч. посторонних), которые могут унаследовать квартиру по завещанию, а также о наличии самого завещания в принципе – это задача для опытного детектива, а не для кабинетного юриста. Да и то не факт, что детектив сможет отыскать всех потенциально заинтересованных персонажей.

Итог очевиден. Детективов на такие задачи, обычно, никто не нанимает, а значит, риск неожиданного сюрприза для Покупателя унаследованной квартиры всегда остается.

Правда, с введением в действие единой информационной системы нотариата (ЕИС) и единой системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), риск покупки унаследованной квартиры стал ниже, но не исчез совсем. Благодаря этим системам, у нотариусов стало больше возможностей по проверке наследственных дел – например, нотариус теперь может оперативно проверить, заверял ли другой нотариус завещание от конкретного наследодателя. Но дело в том, что закон позволяет удостоверять завещания не только нотариусам. Например, завещание (равно как и его изменение или отмена старого завещания) может заверяться консулом РФ (если наследодатель оказался за границей). Завещание также имеют право заверять и врачи больниц (если наследодатель лежит в стационаре), и директора домов престарелых, командиры воинских частей и т.п. (полный список – в ст.1127 ГК РФ).

Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Кроме того, кое-какие факторы и действия самого Покупателя могут обеспечить относительное снижение этого риска. Например, если Продавец-наследник владеет квартирой уже больше трех лет (а лучше – более пяти, чем больше, тем лучше), то риск возникновения из тумана новых наследников снижается прямо пропорционально годам владения.

Практика показывает, что большинство наследственных споров разгораются именно в первые годы после смерти наследодателя. Да и срок исковой давности может сыграть здесь свою роль.

Другой выход для Покупателя – застраховать титул перед покупкой квартиры. Некоторые страховые компании предоставляют такую услугу на рынке недвижимости. Конечно, такая страховка добавит расходов Покупателю в общем бюджете на приобретение жилья. Но реальная финансовая защита от риска признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, сильно облегчит жизнь Покупателю в случае возникновения подобных сюрпризов.

Кроме того, если юристы страховой компании, проверив документы на квартиру и изучив ситуацию, откажут в страховке, это будет означать, что риск здесь слишком высок, и связываться с такой покупкой точно не стоит.

Какие еще риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации – см. по ссылке.

Как себя вести Покупателю, если он выбрал квартиру, которая досталась Продавцу в наследство, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира получена в наследство».

Чтобы «не влипнуть в историю», всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).