Какие цели преследует вычисление и как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости

Как проводится определение кадастровой стоимости?

Сталкиваясь с таким явлением, как налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости, на практике, как правило, возникают следующие вопросы: как происходит определение кадастровой стоимости, какие критерии учитывались при ее установлении, почему именно такая сумма, а не другая? Наша юридическая компания давно занимается такой услугой, как оспаривание кадастровой стоимости. После прочтения настоящей статьи, вы будете знать кто, каким образом и когда определил кадастровую стоимость вашей недвижимости. Также вы узнаете, что делать, если кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объекта и как уменьшить налог на недвижимость.

Содержание

• Что такое кадастровая стоимость недвижимости?
• Определение кадастровой стоимости недвижимости
• Государственная оценка кадастровой стоимости
• Рыночная оценка кадастровой стоимости
• Переоценка кадастровой стоимости
• На что влияет кадастровая стоимость недвижимости?
• Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости
• Юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

Что такое кадастровая стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, которая была установлена государством.

Достаточно часто, при проведении кадастровой оценки применяется общий метод оценки аналогичных объектов, расположенных в одном районе, без учета индивидуальных особенностей каждого отдельного объекта недвижимости. В таких случаях, кадастровая стоимость существенно отличается от реальной рыночной стоимости.

Определение кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения кадастровой оценки в соответствии с законодательством (ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Существует определенная периодичность проведения кадастровой оценки (как правило, раз в 3-5 лет, а для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя — не чаще одного раза в 2 года).

Информация о кадастровой стоимости находится в общем доступе – её можно узнать либо в сети Интернет на сайте Росреестра, либо обратившись в МФЦ, совершенно бесплатно.

Государственная оценка кадастровой стоимости

Кадастровая оценка проводится уполномоченными на то государственными бюджетными учреждениями.

При ее определении используются методы массовой оценки (а в случае невозможности применения такого метода, кадастровую стоимость определяют индивидуально в отношении конкретного объекта недвижимости).

Основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость:

• территориальное расположение;
• наличие инженерного благоустройства;
• площадь.

Существует возможность получить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости вашего объекта. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в бюджетное учреждение.

Плюсом получения таких разъяснений является то, что в них можно обнаружить какую-либо техническую ошибку (например, ошибка в годе постройки), которая повлияла на цифру кадастровой стоимости, и в связи с этим инициировать дальше процесс обжалования кадастровой стоимости.

Рыночная оценка кадастровой стоимости

В идеале, государственная оценка стоимости недвижимости должна соответствовать рыночной. Однако на практике такие ситуации встречаются не часто.

Бывают случаи, когда оценку проводят неправильно, без учета необходимых фактов, и совершенно разные объекты недвижимости по качеству, но расположенные рядом, имеют одинаковую кадастровую стоимость.

Также может иметь место быть простая техническая ошибка, из-за которой, кадастровая стоимость была рассчитана неверно.

На рыночную стоимость оказывают влияние такие факторы, как: расположение, отделка, этажность помещения, год постройки, транспортная развязка, и даже вид из окна может оказать влияние. А при кадастровой оценке данные факторы не рассматриваются, оценка производится массово — всех аналогичных объектов недвижимости, расположенных примерно в одном районе и примерно одинаковой площади.

Таким образом, на практике получается, что кадастровая и рыночная стоимости – представляют собой разные цифры, при этом первая гораздо выше.

Переоценка кадастровой стоимости

В случае, если установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной, а именно существенно превышает ее, можно ее оспорить. Для этого, в первую очередь, необходимо провести независимую оценку и получить отчет о рыночной стоимости вашего объекта недвижимости. Независимой оценкой занимаются специализированные организации, обладающие лицензией на данный вид деятельности. Оценщик в индивидуальном порядке проводит оценку вашей недвижимости, опираясь на все существенные критерии, а также принимая во внимание, среднюю стоимость аналогичного объекта на рынке.

На что влияет кадастровая стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость оказывает влияние на размер налога, уплачиваемого на имущество. Прежде всего, кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество или земельного налога. Чем меньше стоимость – тем меньше соответственно и налог.

Кроме того, от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, зависит арендная ставка при сдаче этого участка в аренду.

Таким образом, оспорив кадастровую стоимость, собственник может добиться снижения налоговых платежей и существенно сэкономить, поскольку налоги платятся ежегодно. Для крупных предприятий, в случае снижения кадастровой стоимости недвижимости, налоговая нагрузка может быть существенно снижена.

Например, кадастровая стоимость земельного участка составляет 18 млн рублей. Рыночная стоимость, согласно отчету, составляет 7 млн рублей. Разница очевидна. Арендную плату также можно снизить в вышеуказанных случаях, однако оспаривать кадастровую стоимость арендатор не может, этим следует заниматься непосредственно собственнику.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

За оспариванием кадастровой стоимости можно обратиться в следующие органы:

• комиссия по рассмотрению споров в Росреестре
• непосредственно в суд.

Физические лица могут выбрать любой из указанных органов (хотя обращение в Комиссию более целесообразно, поскольку в данном случае установлен срок в 30 дней, не нужно оплачивать госпошлину, и посещать судебные заседания). Что касается юридических лиц, то они должны обязательство соблюсти досудебный порядок.

В случае, если комиссия вынесет отказ о снижении кадастровой стоимости, то его можно обжаловать в суде. При вынесении положительного решения суда, Росреестр должен внести изменения в ЕГРН. Как правило, это происходит добровольно. В случае, если внесение изменений в ЕГРН затягивается, можно обратиться к судебным приставам за принудительным исполнением решения суда.

Следует отметить, что если разница в кадастровой и рыночной стоимости незначительна – то скорее всего будет получен отказ в снижении стоимости. Таким образом, для того, чтобы выяснить, есть ли шанс оспорить кадастровую стоимость сначала лучше обратиться за грамотной юридической консультацией и разработать план дальнейших действий.

Юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

Процесс оспаривания кадастровой стоимости достаточно сложный. Но при этом, следует иметь в виду, что кадастровая стоимость достаточно часто превышает рыночную, что влечет к завышению налоговых платежей, связанных с недвижимостью. Предлагаем вам обратиться за помощью к профессиональным юристам по недвижимости.

Мы можем проконсультировать о том, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость, рассчитать возможную налоговую выгоду, составить обращение в бюджетное учреждение кадастровой оценки, сопроводить судебный процесс и добиться установления новой стоимости.

Обратившись к нам, вы можете заказать юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости под ключ, начиная от получения заключения о рыночной стоимости (у нас имеются свои партнеры-оценщики, которые проводят независимую оценку и за работу которых мы ручаемся), заканчивая представлением ваших интересов в суде по вопросу установления новой кадастровой стоимости и при необходимости сопровождения исполнительного процесса.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Далеко не все осведомлены о том, что у недвижимости на самом деле есть два типа стоимости. По рыночной стоимости жилье может быть приобретено или продано. А вот кадастровая стоимость используется для того, чтобы произвести расчет налогов. Рыночная стоимость определяется не только самим собственником, но и совокупностью факторов. Учитывается город расположения, район, развитость инфраструктуры, характер соседей, возраст дома и качество ремонта, а также общая ситуация на рынке недвижимости. Стоимость же по кадастру определяется исключительно государственными органами. На нее ориентируются не только при расчете налогов, но и во множестве других случаев, поэтому важно знать что значит понятие кадастровая стоимость и в каких случаях вам потребуются эти данные.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость определяет, сколько стоит ваша недвижимость с точки зрения государства. Часто ее величина значительным образом отличается от рыночной. Соответствующие органы проводят оценку по строгой методике.

Обычно такую стоимость устанавливают отдельно для каждого региона, основываясь на средних ценах. Рыночная стоимость подвержена колебаниям в довольно малых промежутках времени, в то время как кадастровая стоимость всегда устанавливается на конкретный срок.

Что зависит от размера кадастровой стоимости

Чаще всего кадастровую стоимость учитывают при расчете налогов на имущество или землю. Также на основе этой величины рассчитывается и госпошлина при обращении в суд или нотариальную контору. Есть несколько видов налогов, на размер которых влияет кадастровая стоимость:

• Имущественный налог. Его платят все собственники, причем не только квартир, но и домов, а также земельных участков. Рассчитывается этот налог так: стоимость кадастра по состоянию на 1 января текущего года умножают на налоговую ставку;
• При продаже недвижимости именно на основании этой величины рассчитывается налог на доход физических лиц. При продаже собственник должен оплатить 13% от полученной суммы. При этом действует понижающий коэффициент. Если стоимость недвижимости оказалась ниже кадастровой, понижающий коэффициент будет равен 0,7;
• Также на основании стоимости по кадастру рассчитывается налог на дарение. В этом случае 13% платит уже получатель недвижимости. В данном случае доходом считается именно кадастровая стоимость объекта;
• Помимо прочего кадастровая стоимость используется при расчете государственной пошлины для нотариусов. Применяется это в трех основных случаях: при продаже собственности несовершеннолетнего лица, при продаже доли и при передаче имущества в доверительное управление. Обычно при удостоверении любых других сделок с недвижимостью за основу расчета также берется кадастровая стоимость.

Как рассчитывается кадастровая стоимость и чем отличается от рыночной

Узнать кадастровую стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости, который находится у вас в собственности, не так сложно. Для этого необходимо знать адрес объекта и его кадастровый номер. Однако для того, чтобы правильно спланировать собственные расходы при совершении любых сделок с недвижимостью имеет смысл предварительно разобраться в том, как рассчитывается такая стоимость и какая сделка будет для вас более выгодной.

Всего есть три вида стоимости объекта: инвентаризационная, кадастровая и рыночная. В чем разница между этими понятиями:

• Инвентаризационной называют себестоимость конкретного объекта. Оценку производят государственные органы, причем в расчет берутся исключительно технические характеристики: материалы, которые были использованы для постройки, срок эксплуатации, изменение стоимости материалов и проведенных работ. Расчетом такой стоимости занимается БТИ. Традиционно инвентаризационная стоимость ниже кадастровой;
• Рыночной стоимостью называют наиболее вероятную цену, за которую объект может быть продан. Для расчета учитывают абсолютно все факторы: планировку, этажность и этаж расположения, состояние инфраструктуры, технические характеристики и прочие детали. В значительной степени на определение рыночной стоимости влияет качество ремонта, а также наличие обременений и других ограничений;
• При определении кадастровой стоимости также учитывается множество факторов. К примеру, транспортную доступность, состояние инфраструктуры, а также район расположения дома.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

• Кадастровая стоимость рассчитывается при помощи метода массовой оценки: на определенную дату формируют список объектов и применяют стандартные методики анализа;
• При определении кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики объекта.

Иными словами все квартиры с одинаковой планировкой в сходных домах будут иметь одинаковую кадастровую стоимость.

В регионах оценку кадастровой стоимости проводят соответствующие муниципальные учреждения. При расчетах используются методические указания Минэкономразвития. Частота обновления данных составляет три года. Два года — для городов федерального значения. Максимальным же сроком считается пять лет со дня последней оценки.

Обычно при расчете кадастровой стоимости опираются на следующие данные:

• Расположение объекта недвижимости;
• Год постройки;
• Использованные материалы;
• Серия многоквартирного дома;
• Состояние недвижимости (например, ветхое или аварийное);
• Реконструкции объекта недвижимости, а также другие данные, учтенные материалами Минэкономразвития.

Если характеристики объекта недвижимости изменились, кадастровая стоимость также может быть изменена, причем как в меньшую, так и в большую сторону.

В каких случаях кадастровая стоимость может быть повышена:

• Площадь объекта увеличилась. Чаще всего это происходит при возведении пристроек или присоединении земельного участка;
• Инфраструктура значительно улучшилась: например, была построена поликлиника, школа или метро;
• Была проведена реконструкция: например, установлен новый лифт, заменена ветхая крыша.

Снижение кадастровой стоимости может произойти в следующих случаях:

• Площадь объекта уменьшилась. Чаще всего такое происходит при продаже части земельного участка;
• Инфраструктура ухудшилась. Например, в непосредственной близости от дома было возведено вредное предприятие;
• Значительно увеличился износ. Так, если дом построен давно, а капитальный ремонт не проводился, с каждым годом его кадастровая стоимость будет снижаться.

Как узнать кадастровую стоимость

Есть несколько основных причин, по которым вообще может потребоваться узнавать кадастровую стоимость:

• Рассчитать налоги. Обычно налоговая самостоятельно присылает квитанции в личный кабинет. Однако для тех, кто привык планировать свои траты, опция предварительного расчета будет весьма полезной. Например, вы получили имущество в дар или по наследству, а освобождающих льгот у вас нет. В этом случае вы можете ориентироваться на кадастровую стоимость, чтобы узнать, какую сумму потребуется отдать;
• Также кадастровая стоимость пригодится при оформлении ипотечного кредита;
• Ее размер важен и при уплате госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство: знание этой величины позволит заранее рассчитать траты;
• При имущественных спорах в суде расчет госпошлины также осуществляется на основании кадастровой стоимости.

Для того, чтобы бесплатно узнать кадастровую стоимость, вам потребуется знать адрес объекта и его кадастровый номер. Получить данные об этой величине можно на сайте Росреестра. Посмотреть кадастровый номер можно в выписке ЕГРН или в свидетельстве о регистрации права собственности. Сайт Росреестра позволяет узнать кадастровую стоимость как на момент запроса, так и на дату, с которой будет рассчитан налог.

Есть и другие способы узнать кадастровую стоимость объекта:

• Если вы знаете только адрес, и на сайте Росреестра информации нет, можно посмотреть кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте. В этом случае необходимо будет выбрать город расположения и дом. Зная кадастровую стоимость всего дома, потребуется разделить ее на площадь, величину которой вы сможете посмотреть на той же карте. Получившееся значение осталось лишь умножить на свои квадратные метры;
• Если вы не знаете точный адрес, но у вас есть кадастровый номер объекта недвижимости, можно найти информацию и по номеру. Алгоритм действий будет таким же как в предыдущем пункте, однако вместо адреса потребуется ввести кадастровый номер. В данном случае система сразу же выдаст вам нужную информацию и дополнительные расчеты не потребуются;
• Чтобы уточнить кадастровую стоимость, вы также можете оформить выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. Это не бесплатный вариант: за выписку придется заплатить 300 рублей, если вариант электронный, и 750 рублей, если носитель физический;
• Также узнать кадастровую стоимость можно при личном обращении в Росреестр или МФЦ.

Есть также и частные сайты, которые продают выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью дешевле, чем в Росреестре, всего за 250 рублей. Информацию можно получить только в электронном виде. Однако здесь важно помнить, что информация может не соответствовать действительности: базы данных могут попросту устареть.

Без данных об адресе или кадастровом номере узнать кадастровую стоимость не получится. В этом случае ни одна система не поймет, какие именно данные необходимо предоставить, а обращение в Росреестр или МФЦ не примут.

Для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Наверняка, многие из вас хотя бы раз сталкивались с необходимостью узнать кадастровую стоимость объекта, например, это вопрос обязательно возникает при уплате налога на жилую площадь, а также при продаже или разделе имущества. Сегодня мы попробуем разобраться, что же такое кадастровая стоимость, как она определяется и где ее узнать?

Наверняка, многие из вас хотя бы раз сталкивались с необходимостью узнать кадастровую стоимость объекта, например, это вопрос обязательно возникает при уплате налога на жилую площадь, а также при продаже или разделе имущества. Сегодня мы попробуем разобраться, что же такое кадастровая стоимость, как она определяется и где ее узнать?

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (источник Википедия).

Любые данные о зарегистрированных объектах подлежат учету земельными органами – без этого в сделках с недвижимостью был бы полный хаос. Как правило, земля и строения на ней имеют вполне определённую, а часто довольно весомую стоимость, а значит, и споры насчет владения ими могут быть очень серьезными. Так вот, одной из важных характеристик учета объектов недвижимости является именно их кадастровая стоимость, то есть стоимость, установленная для них государством.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях:

• уплата налога на имущество
• заключение сделок купли-продажи
• раздел имущества
• расчет платежей при наследовании
• оформление ипотеки

Как определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:

• площадь объекта
• расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
• год постройки, степень износа
• районная инфраструктура
• экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

Является ли кадастровая стоимость постоянной?

Кадастровая стоимость — это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции.