Как совершить обмен квартиры на комнату с доплатой порядок оформления сделки и прочие нюансы в 2023 году

Содержание

Выгода от обмена квартиры на комнату: можно ли получить доплату и остаться в плюсе? Подробности процесса

Законодательством РФ предусмотрены различные варианты сделок с жилой недвижимостью. Обмен квартиры на комнату не является исключением. Такая сделка помогает сэкономить время, которое было бы потрачено на оформление документов в случае продажи жилья с последующим приобретением другой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Возможна ли такая сделка?

Такой вид сделки с недвижимостью как обмен квартиры на комнату возможен, но во многих случаях является неравноценным. Как правило, в договоре, заключенном между собственниками, указывается размер доплаты за приобретение жилья большей площади.

Если комната приватизирована, собственник имеет право как обменять ее на другую жилплощадь, так и продать. Если помещение является муниципальным и находится в пользовании гражданина на условиях найма, возможен только первый вариант.

Варианты с доплатой и без

Если обмен квартиры на комнату является неравноценным, участникам сделки следует оговорить следующие нюансы:

сумму доплаты;
срок ее погашения;
санкции при неуплате или несвоевременной уплате компенсации.

Часто владельцы квартиры идут на уступки и соглашаются на рассрочку. В таком случае доплата производится частями в течение определенного времени. Это условие также следует отобразить при составлении договора.

Внимание! При обмене неприватизированного жилья юридически оформить доплату невозможно. Это обусловлено тем, что граждане в этом случае не являются владельцами недвижимости. Следовательно, они не имеют права получать выгоду от сделки.

Возможен также вариант обмена, при котором малогабаритная квартира, часто однокомнатная, расположена в спальном районе. Владелец желает переехать на новое место жительства поближе к центру города. Он соглашается обменять квартиру на комнату в престижном районе. В таком случае сделка может быть равноценной и доплата не требуется.

Кроме того, квартира без ремонта в старом доме может оказаться дешевле комнаты с современной отделкой в новостройке. В таком случае рассчитывать на доплату может собственник жилья, имеющего большую стоимость, т.е. владелец комнаты.

Проведение процедуры

Право на обмен комнаты имеет как собственник жилья, так и наниматель. Если помещение приватизировано, согласие соседей не потребуется. Если в комнате прописан несовершеннолетний ребенок, следует заручиться разрешением органов опеки.

Нанимателю для заключения сделки потребуется:

согласие местной администрации;
согласие членов семьи;
разрешение органов опеки;
согласие соседей.

При наличии перечисленных бумаг можно приступать к процедуре обмена.

Куда обращаться?

В первую очередь необходимо приступить к поиску подходящего варианта для обмена. Для этого подойдут сайты по продаже недвижимости, газеты и т.д. Важно учитывать при этом свое финансовое положение и вероятность того, что потребуется внесение доплаты.

Необходимо также произвести оценку недвижимости.

Для упрощения процедуры и экономии времени, лучше обращаться в агентства недвижимости. Нужно учитывать, что они берут комиссию с любой сделки.

Документы

Для заключения сделки потребуются следующие документы:

документы, подтверждающие право владения объектом;
справка о составе семьи;
техплан помещения;
справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
акт приема-передачи;
согласие органов опеки (при необходимости);
паспорта участников сделки;
согласие супруга или супруги (если недвижимость приобретена в браке).

Цена и доплата

Оценка приватизированной недвижимости осуществляется исходя из стоимости квадратного метра жилой площади. Расчет можно произвести самостоятельно. Для этого нужно найти в интернете информацию о стоимости одного квадратного метра и умножить на площадь объекта. При возникновении затруднений рекомендуется обратиться к риэлтору или профессиональному оценщику.

Размер доплаты зависит не только от стоимости квадратного метра площади, но и от района, этажа и т.д.

При обмене муниципального жилья разница в стоимости объектов не должна быть значительной. В противном случае собственник не даст согласия на сделку. Сумма доплаты не может быть оговорена в договоре. Для этого составляется расписка или отдельное соглашение. Доплата определяется путем предоставления заключения оценочной экспертизы объектов. Из большей стоимости вычитается меньшая.

Средства передаются следующим образом:

Доплачивающая сторона арендует ячейку в банке.
Деньги помещаются в ячейку.
После заключения сделки банк проверяет фактическую смену собственника недвижимости.
Получателю предоставляется доступ к изъятию средств.

Заключение договора мены

После согласования условий обмена стороны приступают к составлению договора. Это можно сделать самостоятельно или обратившись за помощью к риэлтору или юристу.

В основном договоре необходимо указать реквизиты сторон, описать имущество (адрес, метраж), определить порядок обмена и расчета, указать права, обязанности и ответственность обеих сторон. Нужно также оговорить, на ком лежат обязанности по оплате процедуры регистрации сделки. По желанию сторон можно включить иные пункты (форс-мажор, порядок расторжения и т.п.).

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Особенности сделки с долей между родственниками

При заключении договора мены на долю квартиры между родственниками нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственники долей имеют первоочередное право на приобретение части недвижимости. Только при наличии их письменного отказа возможно заключение договора с родственниками, не имеющими доли данной жилой площади.

Процесс регистрации

Регистрацией сделки занимается Росреестр. При отсутствии хотя бы одного документа или обнаружении допущенных ошибок в регистрации договора будет отказано. Существуют следующие варианты подачи документов:

личная явка в местное отделение органа;
через МФЦ;
с помощью портала Госуслуг;
отправка документов почтой.

К основному пакету документов нужно приложить:

заявления всех участников обмена;
квитанцию об уплате государственной пошлины.

Сроки и стоимость

Сроки и стоимость сделки зависят от того, кто занимается оформлением документов. Стороны могут самостоятельно провести процедуру обмена. Это поможет сэкономить средства, но сроки могут затянутся. Агентства недвижимости оформят сделку быстрее, но потребуют за это определенную плату.

Приблизительная сумма расходов:

госпошлина — 2 000 руб.;
услуги нотариуса — 0,5% от суммы сделки (от 300 до 20 000 руб.);
услуги риэлтора — 2-3% от суммы договора.

Подвергается ли налогообложению?

Налог в размере 13% взимается только при обмене приватизированных объектов стоимостью от 1 млн. руб. и более, находящихся в собственности участника сделки не менее 5 лет. Налог начисляется на сумму, превышающую 1 млн. руб.

При обмене муниципального жилья налог не начисляется.

Любая сделка с недвижимостью подразумевает наличие рисков, связанных с мошенничеством. Чтобы избежать обмана, рекомендуется тщательно проверять документы, оговаривать все условия и нюансы обмена в пунктах договора и обращаться за помощью к высококвалифицированным специалистам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Договор и документы для мены квартиры и доли жилья. Варианты сделок: отличия и порядок оформления

Одной из наиболее распространенных форм приобретения недвижимости является обмен, после которого происходит передача недвижимости от одного лица к другому. Кроме того, возможен обмен не всей квартиры, а только лишь ее части (доли). Для совершения сделки необходимо заключить договор мены.

Какие документы нужны для обмена недвижимости: полный список

Для обмена квартирами участники сделки должны предоставить следующий пакет документов:

Паспорта всех участников обмена.
Подписанный договор обмена.
Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Технические паспорта объектов обмена.
Выписки из реестра об отсутствии обременения.
Выписки из домовой книги.
Номера лицевых счетов сторон сделки.
Документ об оценке стоимости недвижимости.
Свидетельство о заключении/расторжении брака (если необходимо).
Разрешение от третьей стороны, имеющей право на объект недвижимости, на совершаемую сделку (если необходимо).
Разрешение от органов опеки и попечительства (если в обмене фигурирует несовершеннолетнее лицо).
Акт приема-передачи объектов недвижимости (по желанию сторон).

Для регистрации сделки дополнительно потребуются:

Заявление от каждой стороны.
Квитанции об оплате госпошлины от каждой стороны.

Так как процедура обмена бывает двух видов (равноценный и с доплатой одной из сторон), то есть некоторые отличия в предоставляемых документах.

Отличия в списке бумаг при процедуре с доплатой и без нее

В связи с тем, что довольно сложно найти две абсолютно одинаковые по характеристикам квартиры, наиболее частым вариантом уравновешивания обмена является доплата со стороны того владельца, чья недвижимость меньше стоит. Ее размер устанавливается по результатам оценки жилых помещений.

Обязательным документом при сделке с доплатой является расписка в получении денежных средств, которая определяет сумму, сроки и порядок уплаты.

Составление договора

Перед составлением соглашения необходимо обратить внимание на особенности и законодательное регулирование процедуры.

Что это такое?

Ст. 567 ГК РФ определяет, что стороны договора являются покупателями и продавцами одновременно, а заключение договора представляет собой двустороннюю сделку, регламентированную действующим законодательством.

Внимание! Каждая из сторон обязана передать в собственность недвижимость другому участнику по договору обмена, к которому применяются правила сделок купли-продажи, если это не противоречит содержанию данной статьи и процедуре обмена.

Обязательные условия

Существенными условиями договора являются предмет и цена, в случае с обменом — доплата, когда объекты неравноценны.

Договор мены в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

данные всех участников сделки;
сведения о предметах обмена (адрес, жилую площадь, количество комнат);
реквизиты документов о праве на собственности;
сведения о кадастровой стоимости объектов;
договорная стоимость квартир (не менее 70 % от кадастровой стоимости);
размер доплаты в случае неравноценного обмена;
порядок проведения расчетов между сторонами и передачи недвижимости.

Дополнительные

Помимо основных условий, в договоре можно указать:

взаимные права и обязанности сторон;
ответственность участников;
срок передачи недвижимости (если в силу определенных обстоятельств имущество передается неодновременно);
форс-мажорные обстоятельства;
условия расторжения;
разрешение спорных ситуаций.

Указание стоимости недвижимости и доплаты по сделке

Согласно ст. 568 ГК РФ объекты недвижимости считаются равноценными, если иное не прописано в договоре, поэтому при необходимости доплаты это обязательно нужно отразить в документе.

Важно! Доплата не обязательно должна выражаться в денежном эквиваленте, это может быть другая недвижимость, объекты движимого имущества, ремонт, мебель, нежилое помещение и тому подобное. Предметом доплаты может быть любое имущество по договоренности сторон.

В соглашении должны быть отражены все объекты, участвующие в обмене. Оформить такой договор лучше в специализированном агентстве, поскольку расчет стоимости и отчет об оценке требует участия квалифицированных специалистов.

Желательно указать полную стоимость квартир и доплаты, так как в случае расторжения договора или судебных разбирательств, стороны получат возврат денежных сумм, прописанных в документе. Также необходимо указать сроки и порядок выплат денежных средств.

Регистрация бумаги у нотариуса и в Росреестре

Договор мены не подлежит обязательному нотариальному заверению, но для уменьшения рисков сторон лучше обратиться к нотариусу. Такая процедура обойдется до 0,5 % от стоимости соглашения. Заверение дает несколько преимуществ:

так как копия документа хранится у нотариуса, то в случае утери его легко можно восстановить;
проверка квалифицированным специалистом перед передачей в Росреестр.

После этого необходимо зарегистрировать документ в Росреестре. Сделать это можно в территориальном органе, МФЦ или с помощью портала «Госуслуги». Для регистрации потребуются следующие документы:

Сроки оформления и расходы

После оформления договора и передачи пакета документов в течение 7-9 дней участники сделки получают на руки документы о праве собственности.

Справка. Согласно ст. 568 ГК РФ расходы по сделке ложатся на сторону, которая несет соответствующие обязательства. Ст. 569 предписывает применение правил встречного исполнения обязательств при нарушении сроков передачи одной их сторон.

В разных регионах стоимость оформления соглашения будет отличаться. В среднем по стране действуют следующие цены:

заверение у нотариуса – до 0,5 % от суммы договора (не менее 300 рублей);
услуги нотариуса – до 7000 рублей;
составление соглашения – от 500 рублей;
регистрация в Росреестре – 2000 рублей с каждой стороны.

Условия расторжения

В ситуациях, когда один из участников обмена не соблюдает сроки исполнения или нарушает закон, возможно расторжение договора в одностороннем порядке в ходе судебного процесса. Оно возможно, при наличии следующих условий:

документ составлен с ошибками;
искажена любая информация о предметах соглашения;
одну из сторон ввели в заблуждение касательно условий сделки или качества недвижимости;
отсутствуют документы на право собственности;
нарушены установленные сроки передачи объекта;
запрет органа опеки и попечительства на совершение обмена (при участии в процессе несовершеннолетнего);
не дано согласие третьей стороны, имеющей право на недвижимость;
любая из сторон соглашения признана недееспособной;
договор был подписан под давлением.

Внимание! Соглашение может быть расторгнут по обоюдному согласию с уведомлением второго участника инициатором. Для этого необходимо составить письменный акт с указанием причин расторжения.

Отличия процедур обмена долевыми частями в жилье и долевой части на целое жилье

Договор мены доли в квартире отличается следующими требованиями:

размер доли обмениваемой квартиры обязательно прописывается в соглашении;
при наличии нескольких собственников квартиры на ту часть, которая подлежит обмену, необходимо получить отказ в письменном виде от остальных владельцев;
когда одним из участников сделки является несовершеннолетнее лицо, требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Отличия при обмене долями в квартирах и доли в квартире на целую квартиру заключаются в размере доплаты по сделкам.

Законодательством предусмотрено ограничение на обмен долей в квартире, если жилье не соответствует требуемому техническому состоянию. Сделку не оформят, если:

квартира находится в аварийном доме;
дом подлежит сносу в ближайшее время;
судом наложен запрет на операции с недвижимостью;
одна из сторон сделки имеет хроническое заболевание;
в обмене участвует муниципальное (служебное) жилье без разрешения на это соответствующих органов.

Разница в пакете документов

Процедура обмена доли отличается несколькими документами:

договор должен быть нотариально заверен при отчуждении одной доли одного собственника;
требуется письменный отказ остальных владельцев на обмен доли в квартире.

Разница в составлении и заключении договора

Отличие договора при обмене доли в квартире заключается в нескольких пунктах:

В соглашении необходимо дополнительно указывать площадь доли и ее рыночную стоимость.
Обязательно указывать факт согласия остальных собственников недвижимости.

Договор обмена недвижимостью направлен на улучшение жилищных условий. Сделка может быть равноценной или требовать доплаты с одной стороны. Процесс обмена является альтернативой купле-продаже и дарению. Для предотвращения спорных ситуаций необходимо юридически грамотно подойти к составлению документа и оговорить как можно больше условий сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как удачно провести обмен квартиры: оформление договора с доплатой и без. Все нюансы сделки

Не всегда люди покупают или продают недвижимость. Иногда находится подходящий для обмена. В таком случае оптимальный вариант – обмен равноценными объектами. Но цены могут быть разными, тогда с одной стороны требуется доплата. У такой сделки есть свои нюансы, с которыми нужно предварительно ознакомиться.

Порядок проведения сделки

При подобной сделке между сторонами заключается договор мены. Он регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571), если объекты находятся в частной собственности и Жилищным кодексом (ст. 72-75) – для муниципальной недвижимости.

Этапы процедуры

Обмен жилплощади производится в несколько этапов:

В первую очередь необходимо уточнить, к какому виду относятся квартиры: приватизированы они либо находятся в муниципальной собственности.
Для частной собственности допускается заключение договора мены либо двух договоров купли-продажи. Обычно при существенной разнице в цене между объектами сделка проводится через покупку и продажу.
Следующий шаг – сбор пакета документов. Его состав не зависит от вида заключаемого договора.
Далее сторонам следует решить вопрос о стоимости квартир и решить, каким способом будет проведена сделка.
После этого стороны должны заключить договор.

Важно. Завершается обмен недвижимости регистрацией прав новых собственников в Росреестре. Для этого следует предварительно подать заявление. Для получения документов на новую недвижимость необходимо заплатить госпошлину и представить в Росреестр квитанцию.

После перехода прав, при необходимости, производится расчет налога на основании Налогового кодекса и уплачивается в установленные сроки.

Куда обращаться?

В обязательном порядке придется обращаться к нотариусу, поскольку часть документов может быть принята Росреестром только после нотариального заверения (например, согласие супруга на сделку). Кроме того, лучше заручиться помощью юриста, специализирующегося на проведении сделок с недвижимостью.

Эта процедура достаточно сложная, легко допустить ошибку в оформлении процедуры. После сбора бумаг, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации.

Документы

Все документы можно разделить на две категории: обязательные и дополнительные.

К обязательным относятся:

свидетельство о праве собственности на недвижимость (либо выписка из ЕГРН);
документ, на основании которого человек получил свой объект в собственность (договор купли-продажи, мены, дарения, наследования и т.п.);
паспорта или иные удостоверения личности владельца недвижимости, а также всех сособственников;
технический паспорт;
выписка из домовой книги/справка о составе семьи;
справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.

В некоторых ситуациях потребуются дополнительные бумаги:

согласие супруга/супруги на проведение сделки;
если в квартире прописаны несовершеннолетние – согласие органов опеки;
для квартир, находящихся в залоге у банка, — согласие кредитной организации на отчуждение.

Важно. Если стороны меняются муниципальными квартирами, то потребуется копия финансового лицевого счета, согласие прописанных и собственника, договор соцнайма.

Заключение договора

Когда стороны обсудили вопросы сделки и собрали документы, они приступают к заключению договора. Вне зависимости от того, будет это договор мены или два договора купли-продажи, предварительно придется оценить жилье и указать эти цифры в соглашении.

Как оформить мену с доплатой?

Если объекты недвижимости не равны по стоимости, то в договоре необходимо указать следующую информацию:

реквизиты сторон сделки;
адреса квартир, подробное техническое описание каждой из них;
стоимость каждого объекта (можно приложить официальные отчеты по оценке);
сумма доплаты, срок и способ передачи;
основание, на котором одна сторона передает другой доплату;
указание, какая сторона берет на себя расходы по оформлению сделки;
срок, когда объекты должны перейти к новым собственникам.

Указанные в договоре технические характеристики объектов должны совпадать с данными технических паспортов.

По итогу передачи квартир стороны составляют акт приема-передачи объектов. При этом в договоре определяются порядок и сроки составления этого документа.

Обменять без доплаты

Процедура заключения договора в этом случае не отличается от указанной выше. Не указывается лишь обязанность одной стороны передать доплату.

Важно! Во избежание судебных тяжб в будущем в договоре необходимо указывать равные стоимости обоих объектов недвижимости.

Сроки и стоимость

Стоимость сделки складывается из оплаты госпошлины и услуг нотариуса и оплаты справок. Подготовка документов нотариусом и их заверение находится в таких пределах:

подготовка документа – в среднем 5 тыс. руб. (зависит от конторы, региона и сложности ситуации);
заверение договора – 0,5% от суммы объекта (в пределах 300-20000 рублей).

Кроме того, оплатить придется выписку из БТИ и ЕГРН. Стоимость первой составляет 200-540 рублей, второй – 350-870 рублей (в зависимости от указываемых сведений).

Размер государственной пошлины устанавливается статьей 333.33 Налогового кодекса РФ составляет 2 тыс. руб. для физических лиц (пункт 22).

при нотариальном оформлении – 3 рабочих дня;
без участия нотариуса – 7-9 дней.

Если расчет осуществляется через ипотечное кредитование, то максимальный срок оформления документов составляет 5 дней.

Отдельно оговаривается в соглашении сторон срок передачи доплаты.

Государственная регистрация

Подготовив все документы, стороны отправляются на государственную регистрацию сделки.

Важно! В пакет бумаг обязательно должна входить квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины. В противном случае в регистрации откажут.

Подать документы можно как непосредственно в отделении Росреестра либо в МФЦ. Сотрудник учреждения проверяет предоставленные бумаги. Если нареканий по их оформлению нет, то по окончании указанного срока документы будут готовы. Сторонам нужно лишь прийти за выпиской ЕГРН и после этого оформить акт приема-передачи недвижимости.

Налоги и пошлина

Обязанность по уплате подоходного налога возникает, если недвижимость была в собственности меньше, чем 5 лет. Причем при одной сделке может быть так, что одна квартира была в собственности меньше 5 лет, а вторая – больше. Тогда налог платит лишь одна сторона.

Однако если человек получил доплату, то это считается доходом, следовательно, обязанность по уплате НДФЛ тоже возникает. НДФЛ уплачивается с недвижимости стоимостью свыше 1 млн. рублей, т.к. на эту сумму законом предусмотрен налоговый вычет.

Правомерно ли в процессе использовать материнский капитал?

Если сторона сделки хочет поменять жилплощадь, то законом запрещено осуществлять доплату средствами материнского капитала.

Когда можно?

Материнский капитал разрешается пускать на погашение ипотечного кредитования. Поэтому можно совершить сделку через получение заемный средств.

Какой есть вариант направления маткапитала?

Действовать нужно так:

продать свою квартиру, предварительно получив разрешение от органов опеки;
на выбранную квартиру оформить ипотеку;
оплатить выбранное жилье собственными средствами (от продажи своей недвижимости) и кредитом;
материнским капиталом погасить (частично или полностью) ипотечный кредит.

Справка. Для того, чтобы избежать лишних расходов, целесообразно обратиться за консультацией к юристу.

Жилплощадь можно обменять с доплатой или без нее по договору мены либо через два договора купли-продажи. В договоре обязательно нужно отразить порядок и сроки передачи денежных средств. Материнский капитал можно использовать лишь через доплату путем ипотечного кредитования.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]