Кадастровый налог на недвижимость — расчет

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости

Любые операции с недвижимостью требуют расчета кадастровой стоимости. Этот показатель нужен, чтобы определить размер налога, которым облагается имущество физических лиц.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости расскажем в нашей статье.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — основной показатель, который влияет на размер налога за владение недвижимым имуществом. Согласно закону, имущественным налогом облагаются:

• Земельные участки
• Частные дома
• Квартиры
• Комнаты

Каждый объект имеет свою кадастровую стоимость, которая отражена в выписках из ЕГРН.

Для чего проводить кадастровую оценку и на что она влияет?

Кадастровая стоимость — одна из важнейших характеристик объекта недвижимости. Определение этого показателя нужно для:

• Расчета налогов для владельцев частной недвижимости
• Определения рыночной стоимости для аренды, купли-продажи или инвестирования в недвижимость
• Рационального распределения недвижимости муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформления разрешений на строительство и т.д.
• Создания и поддержания функционирования единой системы обложения налогами земель, которые находятся в частной и федеральной собственности

Какой орган определяет кадастровую стоимость недвижимости?

Единственный орган, который ведет учет недвижимости в России — это Росреестр. Оценка имущества проходит следующим образом:

1. Муниципальные власти подают запрос об изменении территории, которая относится к ее ведению
2. Росреестр составляет перечень участков, которые нужно оценить. Учитываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качество, а также общее количество квадратных метров территории
3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется специалистом-оценщиком
4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный документ
5. Данные об объекте вносят в ЕГРН

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка?

Размер налога на земельные участки рассчитывается на основании Земельного кодекса РФ, утвержденного муниципальными властями. Конечная сумма зависит от параметров участка, его категории, предназначения, площади и т.д.

Кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которой выражается реальная стоимость участка. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной, поэтому собственники оплачивают сборы по более высокой ставке.

От чего зависит кадастровая стоимость квартиры?

На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие факторы:

• Регион и район, в котором расположена недвижимость
• Технические параметры квартиры
• Общее состояние объекта
• Средний доход жителей населенного пункта

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость участка рассчитывается по формуле:

Ск = П*(Ки + Кл)*Кп. Части формулы означают:

• Ск — кадастровая стоимость
• П — площадь земельного участка
• Ки — инфраструктура на участке в рублях на квадратный метр
• Кл — специфический фактор, также в рублях на квадратный метр
• Кп — переходный коэффициент

Также перед расчетом кадастровой стоимости выбирают один из методов:

• Доходный — определяют размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка и ее дальнейший приход
• Сравнительный — имеющуюся по земельному участку информацию анализируют
• Затратный — проводится экспертная оценка участка с определением его стоимости

Прежде чем определять кадастровую стоимость, проводится оценка земельного участка. Она проводится специалистами государственных учреждений.

Однако отметим, что самостоятельно рассчитывать кадастровую стоимость на калькуляторе не нужно: раз в 5 лет власти сами обновляют оценочные данные по базе Росреестра. А узнать кадастровую стоимость можно из выписки из ЕГРН.

Какие документы нужны для расчета кадастровой стоимости?

Прежде чем рассчитывать кадастровую стоимость недвижимости, нужно собрать пакет документов:

• Выписка из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности на объект. Получить ее можно через сервис «Росреестр онлайн»
• Заявление на расчет кадастровой стоимости объекта
• Удостоверение личности собственника
• Квитанция об оплате госпошлины

Представителям собственника также нужно предоставить доверенность.

Можно ли оспорить или снизить кадастровую стоимость?

Если собственник считает, что кадастровая стоимость была определена неверно, он может обратиться в Росреестр или в суд. Если владелец докажет, что расчеты были ошибочными, то новая кадастровая стоимость применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывали неверно.

Получив положительное решение, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Но важно отметить, что перерасчет или компенсации будут выплачены только по тем искам, которые подали до 1 января 2022 года.

В каких случаях кадастровую стоимость могут завысить?

Существует всего два случая, когда кадастровая стоимость может быть завышена:

• Часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Такие ситуации связаны с тем, что владелец неправильно указал информацию об участке. Выявить неточности можно изучив выписку из ЕГРН об участке, а исправить — обратившись в Росреестр
• Кадастровая стоимость превышает рыночную. В такой ситуации к работе подключается специальная комиссия, изучающая документы на имущество

Сроки проведения кадастровой оценки

По закону, проведение повторной кадастровой оценки возможно не чаще, чем раз в три года. Предельный же срок переоценки — один раз в пять лет.

Важно отметить, что для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя сроки отличаются — в этих городах повторная оценка проводится не чаще, чем один раз в 2 года.

Как оспорить размер кадастровой стоимости?

Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости на недвижимость, владелец может воспользоваться одним из следующих способов:

• Подать заявление на имя руководителя комиссии в Росреестре
• Подать судебный иск, чтобы обжаловать решение госучреждения и защитить собственные интересы

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения этого вопроса.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, не проводя расчеты самостоятельно?

Для того, чтобы узнать текущую кадастровую стоимость недвижимости и не сидеть для этого над бумагами и калькулятором, можно заказать выписку из ЕГРН. Вам подойдет одна из следующих справок: