Чем отличаются земли поселений от ижс

Земли под жилую застройку: разрешенные виды использования и тонкости, связанные с этим ВРИ

В России все земли делятся на несколько больших категорий. И в зависимости от категории на земельных участках либо можно, либо нельзя строить жилье.

Сегодня рассмотрим, на каких землях законом разрешено строительство жилых домов.

Определение понятий

Для начала определим следующее: в России Земельный Кодекс (ЗК) определяет 7 категорий земель по целевому назначению (статья 7 ЗК). Физлица имеют право пользоваться только двумя категориями земель — землями сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов.

На этих землях дома строить можно, но только если соблюдаются условия разрешенного использования. На всех остальных землях (в лесах, на берегах рек и озер, на землях промышленных объектов и т. д.) возводить жилые дома не разрешается.

Самый простой пример — земли огородных некоммерческих товариществ (ОНТ). Чаще всего ОНТ образуются на землях сельхозназначения. А основным видом разрешенного использования такой земли является ведение огородничества. То есть строительство капитальных жилых домов на таких участках не допускается — только возделывание огорода.

А вот земли населенных пунктов прямо предназначены для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК). При этом эти земли могут быть отнесены к следующим территориальным зонам (статья 85 ЗК):

• жилым;
• общественно-деловым;
• производственным;
• инженерных и транспортных инфраструктур;
• рекреационным;
• сельскохозяйственного использования;
• специального назначения;
• военных объектов;
• иным территориальным зонам.

Поскольку нас интересуют только жилые зоны, то более подробно поговорим о них. Именно эти земли предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами соцкультбыта.

При этом застройка может быть:

• индивидуальной жилой застройкой;
• малоэтажной смешанной жилой застройкой;
• среднеэтажной смешанной жилой застройкой;
• многоэтажной жилой застройкой.

Таким образом, землями под жилую застройку являются земли населенных пунктов, на которых строятся капитальные многоквартирные или индивидуальные жилые дома.

Газ подключают бесплатно, а вот за электричество теперь придется платить в разы больше — к чему приведет ввод новых тарифов на подключение к электроэнергии

Какие существуют основные ВРИ и что разрешается строить

Но кроме категории земель и территориальной зоны существует еще понятие вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Если говорить просто, то ВРИ – это установленное государством допустимое использование земельного участка и возводимых на нем капитальных объектов. То есть ВРИ определяет то, для чего можно использовать данный земельный участок.

И, кстати, собственник может использовать участок можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования. Если же собственник будет использовать участок не в соответствии с ВРИ и категорией (например, на участке под индивидуальное жилое строительство построит промышленный объект или парковку), то такого собственника государство вправе наказать вплоть до изъятия участка.

Необходимо отметить и то, что согласно Градостроительного Кодекса (статья 37 ГрК) ВРИ подразделяются на:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования устанавливаются местными властями в соответствии с утвержденным Классификатором.

Таблица видов разрешенного использования для земель для жилой застройки.

• — с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
• — для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);
• — как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);
• — как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).

• Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
• выращивание сельскохозяйственных культур;
• размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

• Размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный);
• обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.

• Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1;
• производство сельскохозяйственной продукции;
• размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
• содержание сельскохозяйственных животных.

• Размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
• разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
• размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;
• обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.

• Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей;
• благоустройство и озеленение;
• размещение подземных гаражей и автостоянок;
• обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха;
• размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома.

• Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше;
• благоустройство и озеленение придомовых территорий;
• обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.

Какие ВРИ подходят для строительства частного дома

Если говорить о строительстве частного дома, то согласно Классификатора для этого подходит ВРИ, который в классификаторе звучит как «Для индивидуального жилищного строительства» (чаще всего имеет место сокращение «для ИЖС») или «Для личного подсобного хозяйства». Этот ВРИ имеет код 2.1 и 2.2.

Если участок имеет такой ВРИ, то на нем можно строить отдельно стоящий дом, не более 20 м в высоту, и состоящий не более чем из 3 надземных этажей. Такое здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Также на таком участке возможно размещение индивидуальных гаражей, хозпостроек и огорода для выращивания сельхозкультур.

В чем разница между землями ИЖС и ЛПХ

Интересно, что классификатор устанавливает отдельный вид разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» с кодом 2.2. Чаще всего в этих случаях можно увидеть сокращение «земли ЛПХ».

В описании данного ВРИ указано, что это — фактически тот же самый ИЖС, однако на таких земельных участках дополнительно разрешено содержание домашних животных (мелкого и крупного скота). И отдельно указано, что на участках ЛПХ возможно не просто выращивание сельхозкультур, а «производство сельскохозяйственной продукции».

Другими словами, основное отличие ЛПХ от ИЖС состоит именно в том, что основной деятельностью собственника является производство сельхозпродукции. А проживание в капитальном доме этого собственника земли обусловлено необходимостью постоянно находиться на участке. В то время как у собственника участка ИЖС основная деятельность — если можно так сказать, проживание в доме, а не занятие сельским хозяйством.

Отличие земель населенных пунктов от ИЖС — разбираемся в понятиях

Иногда можно встретиться со следующим вопросом: чем отличаются земли населенных пунктов от земель под индивидуальное жилищное строительство? А действительно — чем? Ведь и на той, и на другой, вроде бы, можно построить дом.

Ответ на этот вопрос не так тривиален, как кажется. Поэтому постараемся внимательно изучить эти понятия, а также сходства и их различия.

Что такое земли населенных пунктов

Начнем с того, что изначально все земли в России принадлежали государству. Но с развитием института частной собственности государство разрешило часть земель передавать в частную собственность.

Эта передача могла происходить разными способами, но одно оставалось неизменным — правообладатель мог использовать землю только в соответствии с её назначением. При этом назначение земли определяется двумя основными параметрами: категорией и видом разрешенного использования.

В России существует семь основных категорий земель (статья 7 Земельного Кодекса):

;
• земли промышленности;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса;
• земли населенных пунктов.

Каждая категория предполагает использование земельного участка только под конкретное целевое назначение. Например, если речь идет об сельхозземлях, то такие участки можно использовать только под сельское хозяйство, в том числе — под садоводство и огородничество отдельными гражданами-физлицами. При этом сельское хозяйство подразумевает не только выращивание, например, пшеницы или овощей.

Но также это подразумевает строительство различных ангаров для хранения, зернотоков, производственных цехов по переработке, гаражей для обслуживания сельхозтехники и т. д. Другими словами, на данных участках можно делать все, что может потребоваться для сельского хозяйства. В том числе можно затевать строительство различных объектов.

Только вот строительство капитальных жилых домов на данной земле не разрешается. Но, конечно, есть определенные исключения. Однако это — лишь исключения. В качестве исключения назовем возможность строительства таких домов крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (КФХ), а также садоводами на своих участках в СНТ для личных нужд.

Подобный подход применяется и для других категорий земли: на лесных может быть только лес и предприятия по переработке леса, на землях с водными объектами — предприятия по рыболовству, рыбоводству и другим аквакультурам, на землях промышленности — промпредприятия и т. д.

И вот теперь мы подходим к главному в наших рассуждениях — о землях населенных пунктов. Именно эти земли предназначены для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК). При этом эти земли могут относиться к жилым, общественно-деловым и производственным зонам. А также к зонам инженерных и транспортных инфраструктур, зонам сельхозиспользования и спецназначения, рекреационным, зонам военных объектов и «иным» территориальным зонам (статья 85 ЗК).

Именно на землях населенных пунктов разрешено строительство индивидуальных и многоквартирных жилых домов. Но еще раз подчеркнем — не на всех, а только на специально отведенных под жилую застройку.

Другими словами в любом населенном пункте есть земли, предназначенные для строительства жилых домов. Но также есть земли, предназначенные для строительства дорог, электрических линий, газо- и водопроводов. А еще есть земли, на которых должны быть расположены парки, скверы и много других нужных объектов.

И если земля выделена под городской парк, то на ней никогда не разрешат построить ни индивидуальный, ни многоквартирный жилой дом, потому что целевое назначение этой земли — не под строительство, а именно под зону отдыха (так называемую, рекреационную зону). Однако у многих людей до сих пор земли населенных пунктов ассоциируются именно с жилой застройкой.

Еще раз отметим, что не все земли в городах и селах предназначены под жилищное строительство. Более того — земли населенных пунктов не всегда предназначены именно для индивидуального жилищного строительства.

Отличия и преимущества земель населенных пунктов и ИЖС

Выбирающим участок гражданам, в чьи планы входит строительство объектов на приобретенной в собственность территории, до оформления прав на землю полезно разобраться в нюансах законодательства РФ в части разделения земельных площадей по категориям и способам допустимого использования каждой из них.

Постройка зданий и сооружений разрешена на многих видах земель, но не каждую недвижимость можно впоследствии зарегистрировать в качестве жилого объекта.

Земли населенных пунктов

Определению территорий, занятых городскими и сельскими поселениями, посвящена глава XV ЗК РФ. Согласно законодательству, землёй населенных пунктов считаются площади, занятые разнообразными постройками для развития городов и сел, а также наземные пространства, предназначенные для строительства в указанных целях. Требования к установлению границ таких областей изложены в ст.83 ЗК РФ.

Все поселенческие земли подлежат территориальному зонированию, при этом полученные при межевании участки должны располагаться в пределах только одной из возможных зон. Градостроительным регламентом четко определены нормы застройки и типы строительных объектов, допустимых для возведения на относящемся к конкретной зоне участке. Выделяют области, рассчитанные под жилые, производственные, общественные здания, предназначенные под недвижимость для сельского хозяйства, рекреационных целей, площади для военных объектов, инженерных и транспортных сетей и т.д.

Различные подвиды земель населенных пунктов допускают установленную законом возможность строительства. Конкретизирует перечень целей, для достижения которых правомерно использование участков поселенческих земель, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ N 540 от 1 сентября 2014 г. классификатор. Виды построек, определенных для возведения в пределах каждой из территориальных зон, приведены в ст.85 ЗК РФ.

Области земли в границах населенного пункта имеют свои правила эксплуатации. Положения о разрешённом использовании обязательны для соблюдения всеми владельцами участков. В том случае, когда недвижимые объекты отдельных областей на землях населенных пунктов не соответствуют регламентам, но при этом не угрожают жизни и здоровью людей, окружающей среде и культурным памятникам, их существование не противоречит законодательству (п.4 ст.85 ЗК РФ).

Площади для ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой один из видов разрешённого использования поселенческих земель. Строительство зданий, предназначенных для проживания граждан, допускается на участках в составе жилых зон (п.5 ст.85 ЗК РФ). Возведение таких объектов производится согласно принятым проектам и подчиняется СНиП.

В соответствии с принятыми поправками к законодательным актам РФ построить жилое здание можно и на землях для ведения подсобного хозяйства, также входящих в территорию населенных пунктов, и даже оформить в дальнейшем прописку в таком жилье. Однако для этого недвижимость должна соответствовать пожарным, санитарным и прочим предусмотренным для возможности заселения людей нормам и правилам.

На землях для ИЖС разрешается возведение дома, высота которого над землёй не превышает трёх этажей, для проживания в нем членов одной семьи. Использование объекта в качестве гостиницы, общежития и подобных общественных нужд недопустимо. На прилегающей к дому территории предусмотрено выращивание культурных растений для личного употребления. Излишки продукции можно реализовывать в частном порядке, но организацию на приусадебном участке тепличного хозяйства контролирующие госорганы не допустят.

Вместе с тем стоимость участков под ИЖС гораздо выше цены площадей, отведенных для выращивания сельхозпродукции или сооружения дачных построек. Поэтому до покупки нужно четко расставить приоритеты в использовании земли — постоянное проживание в течение всего года или садоводство во время тёплого сезона с ночёвками в малокомфортабельном жилище.

Что выгоднее для собственника

Сопоставление обоих видов земель показывает, что понятие территории поселений значительно шире, чем характеристика участка под индивидуальное жилищное строительство. Последний включается в состав населенных пунктов как их неотъемлемая часть. И тот, и другой вид предполагает наличие недвижимых объектов, но их масштабы и порядок использования значительно различается на поселенческих землях в общем их понимании и на участках под ИЖС.

Выгода приобретения того или иного земельного объекта зависит от целей, руководящих покупателем. Необходимость строительства дома, который беспрепятственно со стороны контролирующих органов можно зарегистрировать как жилое помещение, предусматривает покупку именно участка под ИЖС. Это избавит собственника от дальнейших проблем с постановкой жильцов на регистрационный учёт, продажей имущества, передачей его по наследству и т.д.

Когда планируется организация подсобного хозяйства, полезно обратить внимание на участки другой категории в пределах границ населенных пунктов (для личного подсобного хозяйствования, дачного строительства или садоводства), поскольку стоимость такой земли в несколько раз ниже.